Co-working var fremtidens arbejdsplads. Nu føles det som noget fra fortiden

Vil behovet for tætpakkede kontorfællesskaber vende tilbage, når coronanedlukningen slutter?

Af Konrad Putzier
Wall Street Journal

For blot få måneder siden satsede meget af ejendomsbranchen på en fremtid, hvor fremmede mennesker delte begrænset kontorplads. Nu spekulerer mange over, om den model sidder for meget fast i fortiden.

Mens pandemien tvinger flere mennesker til at arbejde hjemmefra, og mange lejere næppe fornyer deres korttidslejemål, har kontorfællesskabsvirksomheder som WeCo's WeWork været nødt til at afskedige medarbejdere og forsøge at omlægge lejeaftaler for at holde sig oven vande.

En del af industriens problem bunder i deres grundlæggende forretningsmodel. De fleste virksomheder, der har kontorfællesskaber som forretning, lejer deres lokaler af udlejere på langtidskontrakter og genudlejer dem til kontorbrugere på fleksible aftaler. Det lægger pres på virksomhedernes økonomi i tider med økonomisk nedgang, fordi deres udgifter for det meste er faste, mens indtægterne kan falde fra måned til måned.

WeWork, der allerede tabte penge længe før, virussen begyndte at sprede sig, er holdt op med at betale leje for nogle af sine lokaler, mens virksomheden forsøger at genforhandle lejekontrakter og nedbringe månedlige omkostninger.

Men pandemien rejser også spørgsmål omkring levedygtigheden af den kultur, kontorfællesskaber er udtryk for, på længere sigt: Selv når den økonomiske nedlukning slutter, vil efterspørgslen på tætpakkede kontorfællesskaber så vende tilbage?

Arbejdsfællesskaber slog igennem ved at få lejere til at gå med til en simpel aftale. De betalte et indskud oven i lejen for et delekontor, men de skulle ikke betale for hverken bygninger eller møbler. Lejeaftalerne var fleksible, og virksomhederne ville bruge mindre plads per medarbejder. Hyppige samtaler ansigt-til-ansigt mellem fremmede skulle booste kreativiteten.

Ejendomsmæglervirksomheden CBRE Group forudsagde, at kontorfællesskaber kunne omfatte 13 procent af al kontorplads i 2030, en opjustering fra kun 2 procent forrige år, og andre forudsigelser lå endnu højere. Entreprenører som Tishman Speyer og Himes har lanceret deres egne projekter. Rob Speyer, CEO for Tisman Speyer, udtalte, at kontorfællesskaber ”kan være den største disruption af ejendomsmarkedet siden opfindelsen af elevatoren”.

Men siden pandemiens udbrud fremstår tætpakkede kontorer nu som noget risikobehæftet.

Social afstand underminerer forretningsmodellen

Kontorfællesskabsvirksomheder lejer ofte kontorlokaler per kvadratmeter, og genudlejer per skrivebord, hvilket betyder, at de tjener flere penge ved at presse flere kunder ind på hver etage.

Hvis reglerne om social afstand opretholdes, efter at medarbejdere vender tilbage til deres kontorer, udfordrer det forretningsmodellen. Det presser kontorfællesskabsudlejere til at sænke deres udgifter yderligere. WeWork udtalte for nylig, at de ”evaluerer, hvordan vores planløsninger kan fungere med henblik på at understøtte afstandskrav i fremtiden”.

En større trussel er, at en økonomisk nedtur tynder ud i branchens kundebase inden for den nærmeste fremtid. Mange store firmaer fornyer måske ikke deres kontormedlemskab, i takt med at de afskediger medarbejdere og skærer ned på udgifterne, mens endnu flere mindre virksomheder er i fare for helt at bukke under.

”Den nuværende økonomi kommer til virkelig at skade små virksomheder,” siger Amol Sarva, der er administrerende direktør for flekskontorvirksomheden Knotel. Virksomheden planlægger at skille sig af med 20 procent af sine lokaler som led i en spareøvelse og er særlig ivrig efter at komme af med lokaler med mindre grundplaner, der særligt retter sig mod små firmaer, siger han.

”Det er skræmmende, og der kommer til at være en masse genopbygning,” siger Shlomo Silber, der er administrerende direktør for det New York-baserede kontorfællesskabsfirma Bond Collective.

Shlomo Silber siger, at han er chokeret over, hvor hurtigt kontorfællesskabsbranchens skæbne er vendt, siden virussen begyndte at sprede sig i USA. Han ønsker at blive ved med at betale sine medarbejdere, men er kun i stand til at gøre det, hvis hans udlejere sætter huslejen ned. ”Vi har virkelig brug for, at udlejerne hjælper os.”

På trods af disse udfordringer er det usandsynligt, at efterspørgslen på korttidsleje af møblerede kontorlokaler vil forsvinde. Nogle direktører for kontorfællesskaber siger, at i det lange løb kan branchen måske have gavn af den nuværende krise. Da flere virksomheder undgår langtidslejekontrakter, tager fleksible tidsplaner til sig og lader medarbejdere arbejde hjemmefra, kan fleksibiliteten ved et medlemskab af et kontorfællesskab blive mere eftertragtet.

“Historisk set har krisetider eller store rystelser af systemet accelereret brugen af outsourcing-brancher,” siger CEO for Industrious Jamie Hodari. Og mens kæmpende kontorfællesskabsfirmaer bukker under, kan de overlevende ende med at stå stærkere og indtage større markedsandele.

Flere kontorfællesskabsvirksomheder skifter fra at leje til forskellige former for indtægtsdeling med deres udlejere, hvilket burde gøre branchen robust i fremtidige nedgangstider ved at øge virksomhedernes økonomiske fleksibilitet.

Håndsprit er det nye fodboldbord

Indtil videre kan kontorfællesskabernes problemer dog forstærke nedgangen på kontormarkedet yderligere. WeWork var sidste år den største private lejer af kontorplads på Manhattan og i London. I de første tre kvartaler af 2019, indtil WeWorks mislykkede anmodning om at blive børsnoteret, stod virksomheden for 10 procent af de kontorlejeaftaler, der blev indgået i USA, ifølge børsfirmaet Savills. Siden er indgåelsen af nye lejeaftaler stort set gået i stå.

Knotel har afskediget 30 procent af sine medarbejdere og hjemsendt 20 procent, siden den økonomiske nedlukning begyndte. Virksomheden Industrious har afskediget og hjemsendt cirka en fjerdel af sine medarbejdere.

Aktierne i IWG PLC, en af få børsnoterede kontorfællesskabsfirmaer, er faldet 48 procent siden 24. februar, sammenlignet med et 15 procents fald i samme periode på det amerikanske aktieindeks S&P 500 over de 500 største virksomheder i USA.

Mens virksomhederne forbereder sig på at komme i gang igen, er det slut med at lokke lejere med gratis øl og fodboldborde, da opmærksomheden nu er på sikkerhed.

WeWork gør mere rent i lokalerne, opsætter sanitetsstationer og sætter skilte op om anbefalet maksimal belægning på mødelokaler. Knotels direktør, Amol Sarva, siger, at han er mere opmærksomhed på luftgennemstrømning i bygningerne og har i sinde at opdatere en kunde-app, der skal give lejerne mulighed for at spore medarbejderes bevægelser for at bidrage til at forhindre spredning af infektionen.

Det vil blive vigtigere end nogensinde at tilbyde kunderne en god kontoroplevelse, siger Ryan Simonetti, CEO for Simonetti, der står for mødelokaler, kontorfællesskaber og lignende tilbud, og som for nylig hjemsendte og afskedigede en række medarbejdere.

”Du er nødt til at overbevise folk om, at de skal komme tilbage på deres kontorer,” siger han.

Bragt i Wall Street Journal 14. april 2020. Oversat til dansk af Maria Bierbaum Oehlenschläger.


Få Mandag Morgens overskrifter direkte i din mail.

Tilmeld dig nyhedsbrevet nu




Få Mandag Morgens overskrifter direkte i din mail.

Tilmeld dig nyhedsbrevet nu