For ti år siden var selskaber som TK Development, Sjælsø Gruppen og Schaumann Properties de optimistiske opportunister i ejendomsbranchen, der opkøbte grunde overalt i landets afkroge i håb om at opføre ejendomme og sælge dem videre med en stor fortjeneste. Langt de fleste af de såkaldte developers er i dag væk og borte. I stedet er scenen nu blevet overladt til landets pensionskasser, der med bugnende pengekasser og masser af banklån i ryggen sætter gang i det ene ambitiøse byggeprojekt efter det andet.

En gennemgang blandt fem af landets førende pensionskasser viser, at selskabernes ejendomsafdelinger med frontløberen Danica Ejendomme i spidsen samlet set har byggeprojekter for op imod 30 milliarder kroner i bøgerne. Tidligere gik landets pensionskasser ellers som oftest en bue uden om selve byggefasen og valgte i stedet at opkøbe ejendomme, når de stod færdige. Det har de senere år ændret sig markant, idet pensionskasserne i jagten på afkast i en tid med lave renter nu selv tager det første spadestik i håb om at øge fortjenesten.

”Når pensionskasserne har bevæget sig ud i markedet for nybygninger, sker det for at få et tillæg til det afkast, man ellers kan få ved at investere i ejendomme. Det er ikke noget, vi tidligere har set i dette omfang, men det er klart, at man ved at overtage en større del af værdikæden også påtager sig større risici,” siger erhvervsmægler Hans Vestergaard, der er stifter af Colliers International i Danmark.

Det er især i og omkring København, at pensionskasserne bygger på livet løs, og det er både kontorbygninger og lejligheder, selskaberne enten er ved at opføre eller har planer om at iværksætte inden for den nærmeste fremtid.

Danica Pensions ejendomsselskab, Danica Ejendomme, har været en af de mest aggressive aktører på markedet og har i skrivende stund nybyggeri for op imod 15 milliarder kroner i bøgerne. Man har blandt andet store planer om at omdanne den gamle postterminal bag Hovedbanegården i København, ligesom Danica blandt andet vil bygge på Papirøen i København, i Lyngby og på Nørrebro. Direktør i Danica Ejendomme Peter Mering understreger, at man helt bevidst er gået markant ind i segmentet for nybyggeri, men han erkender samtidig, at han er fuldt ud klar over, at selskabet med den strategi eksponerer sig selv for en større risiko.

”Det er klart, at vi ved selv at stå bag et projekt i forhold til køb af en færdig og udlejet ejendom påtager os yderligere risici. Det kan være alt fra konkurser blandt entreprenører og underleverandører til problemer med en lokalplan. Men vi går ind i hvert eneste projekt med åbne øjne og gør vores hjemmearbejde. Vi går kun ind i nybyggeri, hvor vi ved, at det er en ejendom, som vi ønsker at beholde. Når ejendommen er opført, tager vi endelig stilling til, hvorvidt vi ønsker at tage ejendommene på egne bøger, eller om vi vil forfølge et eksternt salg, fordi dette giver yderligere værdi end vores egen vurdering” siger Peter Mering.

Danica-direktøren peger samtidig på, at ejendomsselskabet, der samlet set ejer ejendomme for omkring 27 milliarder kroner, løbende kigger nøje på sin ejendomsportefølje for at sikre, at man ikke får en for stor slagside. Danica Ejendomme planlægger bl.a. et storstilet salg af kontorejendomme for 2 milliarder kroner, ligesom pensionskassen i al fortrolighed arbejder på en plan om at invitere en eller flere investorer med ind som medejere af de 16 butikscentre, som pensionskassen for nuværende ejer rundtomkring i landet. Ideen bag det markante frasalg er at slanke balancen og mindste risikoen.

Hos Nordea Ejendomme, der også er en af de helt tunge aktører på markedet med en portefølje på 20 milliarder kroner, understreger direktør Palle Gyldenløve, at man især inden for kontorbyggeri har en forsigtig tilgang til tingene.

”Vi er meget forsigtige med at kaste os ud i kontorbyggerier, medmindre vi på forhånd har sikret os en meget solid lejer på en lang lejekontrakt. Kontormarkedet er et hårdt marked i øjeblikket, og der er blevet tilført mange kontorer de senere år,” siger han.

I AP Pension hæfter direktør Søren Dal Thomsen sig ved, at der generelt er et betydeligt bedre afkast at hente, når man kaster sig ud i nybyggeri.

”Ved de almindelige ejendomsinvesteringer, kan vi i snit hente lidt over 4 procent i afkast. Ved selv at stå for projekterne kan vi lægge mindst 1 procent oven i. Vi mener, at det er et attraktivt forhold mellem afkast og den øgede risiko, som de projekter indebærer,” siger han og peger samtidig på, at pensionskassen ligesom andre aktører, herunder Danica, løbende vurderer sin portefølje med henblik på at sælge fra, hvis det bliver nødvendigt.

Største aktør vender tommelfingeren nedad

Der er dog flere aktører, som har valgt en langt mere tilbageholdende tilgang til det boomende marked for nybyggeri. Blandt dem er landets største aktør, ATP Ejendomme med direktør Michael H. Nielsen i spidsen. Her råder man over ejendomme for 35 milliarder kroner og er dermed landets største spiller. Men i forhold til nybyggeri har ejendomsgiganten valgt en helt anden strategi. ATP Ejendomme er betydelig mere skeptiske over for udviklingen blandt især københavnske boligejendomme. Og det kommer til udtryk i forhold til nybyggeri, som ATP indtil videre er gået en stor bue udenom, alene fordi man ikke mener, afkastet modsvarer den øgede risiko, man påtager sig.

At ejendomme overhovedet er blevet et så eftertragtet investeringsobjekt for de danske pensionskasser, hænger primært sammen med de rekordlave renter, der har tvunget pensionskasserne til at finde alternativer til eksempelvis obligationer.

Det har fået landets pensionskasser til at kaste sig over investeringer som ejendomme, kapitalfonde samt vind og infrastruktur, ligesom selskaberne i flere tilfælde har investeret direkte i virksomheder som Netcompany, Nets og senest Danmarks Skibskredit.

Finanstilsynet har dog i flere tilfælde løftet pegefingeren over for de afkasthungrende pensionskasser, da man hos tilsynet anser kassernes mange alternative investeringer for at have en øget risiko i forhold til eksempelvis obligationer eller børsnoterede aktier, der typisk er mere likvide.