Et afkastkrav på under 2 procent. Selv i de glade dage før finanskrisen ville selv de mest friske investorer nok have rystet på hovedet, hvis nogen havde forsøgt at sælge en ejendom til den pris.

Ikke desto mindre er det netop, hvad der sker på især det københavnske ejendomsmarked for tiden. Priserne er steget massivt, og efterspørgslen på ejendomme er enorm.

Flere af de største og mest erfarne aktører udtrykker dog bekymring over et ejendomsmarked, hvor konkurrencen nu er så hård, at priserne har ramt et leje, hvor mange etablerede aktører vælger at sige nej tak. De forlader simpelthen markedet, mens både danske og udenlandske pensionskasser flokkes om de dyre ejendomme.

Det gælder blandt andet landets største privatejede ejendomsselskab, Jeudan, der nu har valgt at trække sig fra de store udbudsprocesser, fordi man ikke længere anser priserne for at være realistiske.

Netop Jeudan valgte samme strategi i 2007, umiddelbart før hele det danske ejendomsmarked kollapsede side om side med det finansielle system.

"Vi kan ikke regne investeringerne hjem med de priser, de i al væsentlighed handles til i øjeblikket. Især inden for de store domicilejendomme kan det være meget svært for os at gå med på så lave afkastkrav. Derfor har vi reelt trukket os fra processer med store porteføljer," siger direktør i Jeudan Per Hallgren.

Flere andre aktører, som InsideBusiness har været i kontakt med, fortæller ligeledes, at de præcis som Jeudan anser de nuværende priserne på ejendomsmarkedet for at være oppe i et niveau, hvor det ikke længere kan forsvares at købe op. De høje priser betyder nemlig, at der ikke skal gå ret meget galt, før afkastet bliver sat under pres.

Stor risiko ved kontorer

Den seneste i en lang række af dyre handler på ejendomsmarkedet blev offentliggjort for nogle måneder siden. Her overtog den skotske pensionskasse Standard Life Danske Banks historiske hovedsæde på Holmens Kanal. Prisen lød på 1,4 milliarder kroner. En særdeles høj pris, men InsideBusiness har fået indblik i en række af de større danske aktørers bud. Her fremgår det, at flere af de etablerede danske opkøbere maksimalt ville betale 900 millioner kroner for den store ejendom, der altså blev solgt for en halv milliard mere til den udenlandske opkøber.

ATP Ejendomme, der er pensionskassen ATP’s 100 procent ejede datterselskab, sad ved udgangen af 2015 på en ejendomsportefølje på over 30 milliarder kroner. Ejendommene er næsten udelukkende erhvervsejendomme, og her ser direktør Michael Nielsen især en risiko, når det handler om store hovedkontorer som eksempelvis Nykredits ejendomme ved Kalvebod Brygge, der netop nu er til salg.

”Vi oplever, at mange større kontorvirksomheder hellere vil fraflytte og bygge nyt med henblik på at effektivisere og skabe bedre arbejdsforhold og samtidig opnå en bedre driftsøkonomi. Det kan på sigt give pres på markedet, da det kan være svært at finde egnede lejere til de mange tomme kvadratmeter,” siger han.

Michael Nielsen understreger samtidig, at han set i lyset af de høje priser og meget lave afkast ikke har lyst til at investere i ejendomme ud fra en kort og mere spekulativ horisont.

”Vi er ikke i en situation, hvor vi vil spekulere i at investere i tomme kvadratmeter. Vi forsøger at tænke længere frem end 3-4 år med henblik på at skabe et stabilt afkast mange år frem. Set i det lys er vi heller ikke interesserede i at geare vore investeringer for meget, og derfor bliver vi ofte overbudt,” siger han.

Investorer kan brænde fingrene

Selv om det danske ejendomsmarked stod på kanten af et sammenbrud og kiggede direkte mod afgrunden i efteråret 2008, er , hvor driftige spekulanter kørte rundt fra bank til bank i deres åbne sportsvogne og fik det ene milliardlån efter det andet.

Situationen er trods de massive prisstigninger ikke helt den samme, da investorerne i dag er nogle andre, end man oplevede for omkring 10 år siden. I dag er det således især de danske pensionskasser, der søger solide ejendomme i jagten på et afkast, da et tidligere så sikkert kort som obligationer stort set ikke giver noget afkast længere.

Senest har PFA overtaget de såkaldte Carlsberg-ejendomme fra Carlsbergfondet til en pris på 1,1 milliard kroner, hvor ejendommenes lejere siden har protesteret højtlydt over handlen. Ifølge InsideBusiness’ oplysninger svarer prisen til et afkastkrav på omkring 1,7 procent, hvilket må siges at være rekordlavt.

Til den pris skal der således ikke ske mange udsving i eksempelvis renten eller opstå udfordringer med ejendommene, før investeringen kan blive særdeles svær at regne hjem.

Mange tomme kvadratmeter

Sammenlignet med situationen for snart 10 år siden medbringer investorerne i dag langt mere kapital selv. I en handel vil de således typisk få 60 procent finansieret af banken, mens resten betales af egen lomme. Dermed er bankernes risiko mindre, men til gengæld hænger eksempelvis pensionskassen på en stor del af tabet, hvis en ejendom ikke udvikler sig som forventet.

”I forhold til situationen før finanskrisen er forskellen i dag, at de investorer, der køber op, er solide og har egenkapital med selv. Det ændrer dog ikke ved, at de også risikerer tab i forbindelse med eksempelvis nedskrivninger, hvis en ejendom ikke udvikler sig som planlagt," siger Steen Parsholt, der er formand i ejendomsselskabet Dades.

Netop Dades fik sidste år Novo A/S og TryghedsGruppen med i ejerkredsen og har derfor med den forbedrede kapitalstruktur gode muligheder for at købe op. Alligevel har virksomheden ifølge formand Steen Parsholt indtil videre været særdeles påpasselig.

"I lyset af at priserne især i København er steget markant de senere år, er der grund til at være forsigtig. Inden for segmentet domicilejendomme har markedet set et antal opsigelser eller manglende forlængelser ved udløb af initial lejeperiode. Dette har sat fornyet fokus på risikoprofilen i denne type ejendomme, og p.t. vurderer vi, at priserne er oppe i et niveau, hvor vi tøver med at deltage i nye projekter i dette segment," siger Steen Parsholt, der selv har en fortid i banksektoren og var en af Finansiel Stabilitets foretrukne bankopryddere i kølvandet på krisen.

"Der er fare for, at der kan opstå en boble i netop den del af markedet. Der kan hurtigt komme mange tomme kvadratmeter i udbud og lægge et tryk på udlejningspriserne. Samtidig skal der ved de nuværende priser ikke ske mange ændringer som eksempelvis en stigende rente, før hele casen kan blive svær at regne hjem," siger han.

Tvivl om de engelske investorer

Den udenlandske interesse for det københavnske ejendomsmarked har været stærkt stigende de seneste par år, hvilket har påvirket priserne.

En del af de udenlandske investorer kommer dog fra Storbritannien. Derfor holder ejendomsbranchen netop nu vejret for at se, hvad sidste uges brexit kommer til at betyde for interessen.

På den ene side peger flere aktører på, at det lave pund har gjort investeringer i andre lande, herunder Danmark, særdeles dyre. Omvendt er forventningen også, at priserne på briternes hjemlige marked kan falde op imod 20-30 procent som følge af den overraskende exit fra EU.

”Der flyder store penge til det danske ejendomsmarked netop nu, men der er mange, der holder vejret for at se, hvilken vej markedet vil gå de næste 12-24 måneder. Med en brexit oven i er usikkerheden blevet betydelig større,” siger den erfarne ejendomsinvestor Michael Kaa Andersen, der selv var tæt på at blive kørt over under finanskrisen med sin Proark-koncern.

Fokus rettes mod boliger

Hos ATP Ejendomme har man som en konsekvens af den store usikkerhed om især erhvervslejemål planer i skuffen om i stedet at bruge sine mange milliarder på boligejendomme.

Her er forventningen nemlig, at lejen fortsat vil være høj, og at priserne dermed bedre kan forsvares. Derfor har ATP ifølge InsideBusiness’ kilder netop afholdt et større udbud med henblik på at finde en asset manager, der fremover kan tage sig af de boliger, ATP eventuelt køber.

I udbudsbeskrivelsen fremgår det, at ATP har planer om at investere op imod 10 milliarder kroner i boligejendomme de kommende 5-10 år.

”Vi gør os nogle overvejelser og arbejder på at få et setup klar, så vi kan agere aktivt i det marked, hvis muligheden opstår,” lyder det fra Michael Nielsen, direktør i ATP Ejendomme.