Det er et af de allermest hotte emner i København i disse dage. På cafeer, på stranden og hen over hækken debatteres det, om boligpriserne kan blive ved med at stige. Skal man sælge og tage gevinsten, købe nyt eller bo til leje. Det er næsten blevet en folkesport at bedømme udviklingen i boligpriserne. Og med god grund.

For priserne på især ejerlejligheder er bare tordnet opad. Det samme gælder for husene i de store byer, og nu breder prisstigningerne sig til de mere hårdtprøvede egne i Danmark.

Som sådan kan udviklingen næppe overraske nogen. For med en ultralav rente, en voldsom tiltrækning til de store byer og en spirende økonomisk vækst er der god grund til, at boligpriserne stiger. Men spørgsmålet er, om det er bæredygtigt, og om der skal gribes ind, inden boblen brister, som vi så det i 2007.

De tungeste myndighedseksperter i Danmark i Det Systemiske Risikoråd med nationalbankdirektør Lars Rohde for bordenden har allerede givet deres svar. Og det er et svar, som regeringen er tvunget til at tage alvorligt. For den 30. marts vedtog rådet at henstille til at begrænse boligbelåning med variabel rente eller afdragsfrihed, hvor låntagers samlede gæld overstiger fire gange indkomsten, hvilket især er tilfældet i København og omegn samt i Aarhus.

”Initiativet er et bidrag til at imødegå et skred i kreditstandarderne som observeret under højkonjunkturen op til finanskrisen. Det vil reducere antallet af låntagere med høj gældsætning og risikable låntyper. Omtrent 85 procent af ny boligbelåning med høj gæld i forhold til indkomsten var variabelt forrentet eller afdragsfrit i 2015,” hedder det i skrivelsen, der kræver, at regeringen inden for tre måneder enten griber ind eller forklarer, hvorfor man ikke gør det. Og denne frist udløber om to uger. Se tekstboks under artiklen. 

Svært i praksis

Men et hårdt indgreb mod boligejere med lav indkomst i forhold til gælden er ikke let at gennemføre i praksis. For hvad nu, hvis boligejeren er pensionist med en stor formue ved siden af, er selvstændig, der trækker løn ud efter behov, har taget orlov, netop er blevet arbejdsløs eller står over for et boligsalg? Skal man så tvinge disse borgere til at betale af på gæld eller betale en højere rente? Det ligner et indgreb mod det meget roste danske realkreditsystem, som næppe styrker fleksibiliteten for den enkelte boligejer.

Fra erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) lyder der umiddelbart et positivt svar i en fælles kommentar fra ’ministeriernes repræsentanter’:

”Ministeriernes repræsentanter er enige i, at udviklingen på boligmarkedet i og omkring de største byer kombineret med høje belåningsgrader med variabel rente og/eller afdragsfrihed giver anledning til årvågenhed. Regeringen vil vurdere behovet for yderligere initiativer rettet mod boligmarkedet og rentefølsomme husholdninger, bl.a. i lyset af eventuelle ændringer i boligbeskatningen.”

Men det er langtfra sikkert, at regeringen kan blive enig om at gennemføre et indgreb. Venstres erhvervsordfører, Torsten Schack Pedersen, mener, at ”man skal væbne sig med tålmodighed”, indtil regeringen kommer med sit udspil.

LA og DF imod indgreb

Men den disciplin har regeringspartneren Liberal Alliance ikke tænkt sig at overholde ifølge erhvervsordfører Joachim B. Olsen. Man ønsker ikke at støtte et indgreb:

”Når man sammenligner udviklingen på boligmarkedet før krisen med situationen nu, er der ikke noget, der tyder på, at man er på vej mod en boligboble. Derfor vil vi være modstander af et indgreb. Realkreditinstitutterne har ikke interesse i at låne ud til folk, der ikke kan betale tilbage. Heller ikke, hvis der skulle komme en krise. Vi følger udviklingen, og det er godt, at der er fokus på det,” siger Joachim B. Olsen.

Heller i regeringens støtteparti, Dansk Folkeparti, er der støtte til et indgreb. Tværtimod mener erhvervsordfører Hans Kristian Skibby, at nationalbankdirektør Lars Rohde går for vidt i sine bestræbelser på at dæmpe væksten og bremse en eventuel negativ udvikling:

”Nej, vi har ingen planer om at støtte et sådant indgreb. Nogle af anbefalingerne fra Lars Rohde bærer præg af spredehagl. Han var også ude og kritisere de nye låneregler for sommerhuse for, at de kan overophede markedet. Det her handler om, at bankerne gennemfører en sober lånerådgivning over for kunderne. Deres formue, situation og indkomst skal vurderes. Det er det bærende,” siger han.

Hans Kristian Skibby mener endda, at der er grund til at holde igen med al den snak om indgreb på boligmarkedet. F.eks. er det kun godt et år siden, at der blev indført et krav om, at alle skal have fem pct. til udbetaling ved et boligkøb.

”Vi skal passe på med at snakke om indgreb hele tiden. Det skaber utryghed. Markedet skal have lov til at sunde sig lidt, inden der kommer nye indgreb,” siger Hans Kristian Skibby.

Nordea-direktør: Ingen boligboble

Men et stort spørgsmål er også, om der overhovedet er en boligboble. Og det er der ikke noget entydigt svar på.

En af landets mest erfarne bankdirektører er den netop tiltrådte direktør for Nordea Danmark, Frank Vang-Jensen. Han styrede op til finanskrisen Handelsbanken i Danmark uden de store kredittab. Siden var han i en kortere periode topchef i Handelsbanken Sverige. Han kender derfor indgående udviklingen i de øvrige nordiske lande, og han mener ikke, at vi i Danmark står med en ejendomsboble:

”Personligt mener jeg ikke, at vi har en ejendomsboble, eller er i nærheden af at have det i Danmark. Ja, priserne er steget kraftigt, men vi kommer fra et lavt niveau. Vi kommer fra at være den økonomi i Norden, der uden sammenligning var ramt hårdest på boligpriserne. Der er lang vej til sammenlignelige priser i andre nordiske storbyer. Der er selvfølgelig strukturelle forskelle, men jeg kan ikke se, at der skulle være en boble på ejendomsmarkedet lige nu, men det er klart, at desto mere det stiger, desto mere skal advarselslamperne blinke.”

Frank Vang-Jensen mener derfor ikke, at der er grund til at gennemføre et indgreb, som Det Systemiske Risikoråd har adviseret regeringen om:

”Det er et politisk minefelt, det her. Jeg vil sige, at vi som bank skal tage vores ansvar og give de bedste råd til vores kunder. Som kunde skal man tænke sig godt om og sammen med banken få snakket igennem, hvad der sker, når renten stiger til f.eks. 5 pct. Hvad sker der, hvis jeg bliver arbejdsløs? Lige nu går det supergodt, og der er stor efterspørgsel efter arbejdskraft. Men det er ikke længe siden, at det var den anden vej rundt. Derfor skal vi minde hinanden om konsekvenserne af den sidste krise.”

Spørger man andre steder i toppen af de store banker, er man ikke afvisende over for et indgreb mod afdragsfrie lån og korte rentetilpasningslån. Men det skal i givet fald kun ramme de kunder, der har en høj gældsgrad i forhold til boligens værdi. Det kan for eksempel være over 60 pct. af boligens aktuelle prissætning. Frank Vang-Jensen står dog fast på sin vurdering af situationen i sammenligningen af de nordiske hovedstæder:

”Man skal passe på med at sammenligne uden at tænke på strukturelle forhold. Det vil sige, hvor meget plads er der at bygge på, og hvad er det politiske fundament for at få byggetilladelser. Men sammenligner man kvadratmeterpriser på boliger i København med Stockholm og Oslo, ligger vi jo markant lavere. Det kan godt være, at den forskel kan forklares af strukturelle forskelle, demografi og urbanisering. Men vi skal også huske, at vi fik et hak i tuden på 35-40 pct., da det var værst i København. Det har vi ikke set i Oslo og Stockholm, og de fortsætter jo op. Så nej, jeg tror ikke, at vi kommer til at se en boligboble i København i den nærmeste fremtid.”

Kast grus i maskineriet

Heller ikke den garvede embedsmand og direktør for Finanstilsynet, Jesper Berg, er entydig i sin vurdering af markedet. Han sad i Nationalbanken, da det hele faldt sammen i 2007, så om nogen har han fulgt udviklingen tæt:

”Boligpriserne i København afspejler de meget lave renteniveauer og lave ydelser på lån med korte renter. Derfor kan man muligvis retfærdiggøre de priser, der er. Men i det omfang, man har taget lån med meget lave renter, kan der opstå problemer. For flytter renten sig hurtigt, er der en risiko for, at det rammer ydelserne og boligpriserne, og det rammer så hårdest der, hvor priserne er steget mest. Hvorvidt det sker, vil vi først vide i bagklogskabens klare lys,” siger han.

På den baggrund er det derfor fornuftigt med et indgreb, men det skal ske med den helt rette kalibrering. Jesper Berg henviser her til to tidligere episoder; Op til 2007 gjorde man næsten intet, og det viste sig efterfølgende at være en fejl. Og med kartoffelkuren tilbage i 1980’erne forsøgte man at dæmpe udviklingen, men bolden blev ramt så hårdt, at Danmark blev sendt ud i en årelang hård nedtur:

”Nu skal vi prøve at kalibrere det igen, gøre noget, kaste grus i maskineriet uden at banke med et baseballbat, og primært sigte på boligmarkedet i København og andre vækstområder. En mulighed er at gøre, som Det Systemiske Risikoråd foreslår. Man kan også øge kravene til kundernes udbetaling. Det er ikke så vigtigt, præcis hvad man gør, blot man får kastet grus i maskineriet.”