Tre gange inden for det seneste halve århundrede er det danske boligmarked brudt sammen med faldende boligpriser, stigende antal tvangsauktioner, gældsatte familier, ulykkelige skæbner og forringet samfundsøkonomi til følge.

Første gang var under den 2. oliekrise i 1979-1982, hvor huspriserne faldt med 11 pct. Anden gang var i årene 1986 til 1993, hvor boligpriserne i kølvandet på kartoffelkuren og skattereformen dykkede med 19 pct. Og tredje gang var optil, under og efter finanskrisen fra 2006-2009, hvor priserne ifølge Realkredit Danmark faldt med hele 21,5 pct.

Hver gang der har været et prisfald, er det sket efter en længere periode med markante prisstigninger. Prisstigninger, der ofte har fået prædikatet boligboble, fordi de var drevet af spekulation.

Frygten for nye prisfald eller frygten for, at en ny boligboble kan briste, er derfor nærliggende lige nu, fordi de danske boligpriser er steget pænt, solidt og markant siden 2009. Se figur 1 længere nede i artiklen.

Ikke mindst priserne på de velbeliggende ejerlejligheder i København er steget voldsomt, og det har senest fået Nationalbanken til at skrive, at “prisstigningstakten på ejerlejligheder i hovedstaden er fortsat bekymrende høj. Prisniveauet vurderes at være højere, end udviklingen i de disponible indkomster og renter tilsiger”.

Også de vestlige landes økonomiske samarbejdsorganisation OECD er bekymret. Organisationen advarede sidste år mod, at de meget lave renter på realkreditlån kunne udløse en ny boligboble i Danmark. I den halvårlige status skrev organisationen ifølge Ritzau, at “vedvarende meget lave renter risikerer at blæse en boligboble op”.

Men spørger man danske fagøkonomer, er de enige om, at vi fortsat er langt fra en boligboble.

”Vi har ingen boligboble i Danmark,” konstaterer Curt Liliegreen, der er direktør i Boligøkonomisk Videncenter under Realdania.

Samme melding lyder fra Michael Møller, professor i økonomi ved Institut for Finansiering ved Copenhagen Business School, og fra chefanalytiker og boligøkonom Mira Lie Nielsen fra Nykredit.

”Medierne fokuserer ofte på den potentielle boligboble. Men vi har ingen boligboble, og vi får ingen boligboble. Boligboblen er en presseboble,” siger Curt Liliegreen.

Det seneste år har ordet ’boligboble’ været brugt i mere end 1.000 artikler i den trykte presse, fremgår det af en søgning i artikeldatabasen Infomedia. Og en simpel søgning på Google viser da også, at betegnelsen ’boligboble’ bruges ganske flittigt både af pressen og i andre sammenhænge.

”Emnet er selvfølgelig spændende for pressen, fordi konsekvenserne af en boligboble er store for læserne og for økonomien i almindelighed. Men sådan er det altså ikke i Danmark i dag, vi har ingen boligboble, og man skal huske, at heller ikke Nationalbanken bruger ordet ’boligboble’ i deres analyse af boligmarkedet,” påpeger Curt Liliegreen.

Politiske tiltag

Curt Liliegreen peger på, at ejerlejligheder i København kun udgør to pct. af det danske boligmarked. I København er der ca. 60.000 ejerlejligheder, mens der er ca. 2,7 mio. boliger i landet som helhed. Knap halvdelen af de danske boliger er ejerboliger, så heraf udgør de københavnske ejerlejligheder godt fire pct.

”Ejerlejligheder i København er et meget lille hjørne af det danske boligmarked. Så det har praktisk taget ingen betydning for dansk økonomi, om det går op eller ned med priserne på dette specielle marked. Det, der betyder noget, er, hvordan det går med huspriserne i Haslev og Viborg og resten af landet. Og her er udviklingen stabil. Vi er langt fra en boligboble, hvilket også EU konstaterer,” siger Curt Liliegreen.

Direktøren for ejendomsfinansiering i Finans Danmark, Peter Jayaswal, vil nødigt spå om boligbobler, fordi, som han siger:

”Bobler er altid nemmest at se i bakspejlet.”

Men han er som udgangspunkt enig med Curt Liliegreen i, at ejerlejlighederne i København kun udgør en meget lille del af boligmarkedet og derfor i sig selv har mindre betydning for udviklingen.

”Men det er klart, at man skal se med alvor på, når priserne stiger voldsomt i et enkelt segment. Det kan jo smitte af på resten af markedet. Politikerne og branchen er påpasselige gennem de tiltag, der er sat i værk,” siger Peter Jayaswal.

Politikerne i en række europæiske lande, herunder Norge, Danmark og i Sverige, har valgt at stramme reglerne for kreditgivning for at imødegå potentielle boligbobler. I Sverige skal boligejere med en gæld, der overstiger 4,5 gange bruttoindkomsten, nu afdrage mindst tre pct. af gælden årligt, hvilket har været et kulturchok for svenskerne, der i årtier har haft tradition for kun at afdrage på gælden i meget begrænset omfang.

I Danmark har stramningerne været noget mildere, idet boligejere i København med en gæld på mere end fire gange årsindkomsten ikke længere kan optage lån med kortere rentebinding end fem år, hverken med eller uden afdrag. Samtidig skal købere lægge mindst fem pct. af købsprisen i udbetaling.

”Når vi samtidig ser frem mod en skattereform, der fra 2021 åbner for skattestigninger på lejlighederne i København, så må vi forvente, at det også har en dæmpende effekt på udvikling i priserne,” siger Peter Jayaswal.

Boligbyrden er relativ lav

Chefanalytiker Mira Lie Nielsen fra Nykredit peger på, at danskerne generelt bruger en forholdsvis lille del af deres indkomst på bolig, hvilket ikke afspejler en mulig boligboble.

”Generelt bruger danskerne kun omkring 24 pct. af deres indkomst på bolig i dag. I 2006 var det tal noget højere, cirka 45 pct., og derfor er vi ikke i samme situation som dengang,” siger Mira Lie Nielsen.

”Boligbyrden i København har været stigende de seneste år, men er fortsat ikke højere end gennemsnittet for de seneste 20 år, så man kan ikke tale om en boble,” siger Mira Lie Nielsen.

”Det er klart, at hvis vi pludselig ser en markant rentestigning, så vil det få nogle konsekvenser især for de dyre boliger, idet færre kan og vil købe, medmindre priserne falder. Men det er en meget lille del af det samlede marked, og det vil derfor få begrænset betydning i det store billede,” siger hun.

Michael Møller, professor ved Institut for Finansiering ved Copenhagen Business School, mener slet ikke, at man kan bruge ordet ’boble’ i forbindelse med boliger.

”Det er så dyrt at handle ejerbolig, at folk køber ejerbolig for at bo der i en del år. Så mens man måske kan købe en aktie, som man mener er overvurderet, fordi man tror, at den vil blive endnu mere overvurderet, inden den falder, og man regner med at sælge, før den falder, så giver det ikke meget mening at gøre det samme med boliger. Man skal i hvert fald satse på en meget, meget langvarig ’boble’ i så tilfælde,” siger han.

Michael Møller mener, at boligprisen specielt i København først og fremmest er grundværdi. Grunde lever evigt, og det er særdeles vanskeligt at lave en fornuftig prissætning på et evigt levende aktiv, når den lange obligationsrente er omkring én pct. og inflationen noget tilsvarende. Man kan rationelt argumentere for meget forskellige ligevægtsprisniveauer på ejerboliger, mener professoren.

”Man hører folk tale om en boligboble, og når man så spørger, hvor meget boligpriserne er for høje, svarer de typisk 20-30 pct. Men vi har ikke brug for bobleteori for at have en uenighed om, hvad prislejet bør være. Hvis fem finansanalytikere laver fundamentalanalyser på det samme aktieselskab, vil der også være en betydelig forskel på det tal, de når frem til som fair værdi,” siger Michael Møller og fortsætter:

”Mange råbte, at der var en boligboble i London i midten af 00’erne og følte sig retfærdiggjort, da finanskrisen kom. Men i stedet skal man se på den langsigtede prisudvikling på ejerboliger i London op til i dag og så se, om man så kan få øje på en boligboble.”

Prisstigninger i Oslo og Stockholm

Trods de stigende priser på ejerlejligheder i København, er priserne i den danske hovedstad fortsat langt fra niveauet i Sverige og Norge. Finans Danmark har for Ugebrevet Mandag Morgen lavet en opgørelse over prisudviklingen i de tre største byer i de tre lande. Statistikken viser, at prisudviklingen fra 2006 til 2016 har været langt mere progressiv i de svenske og norske storbyer end i København – og markant højere end i Aarhus og Odense.

I Oslo er boligpriserne næsten fordoblet fra 2006 til 2016, og i Stockholm er priserne i samme periode steget med godt 85 pct. I København er priserne i samme periode ’kun’ steget med knap 12 pct. I 2017 og starten af 2018 er priserne fortsat opad i de tre hovedstæder, selv om både Oslo og Stockholm oplevede en lille nedgang i anden halvdel af 2017. De seneste tal viser dog, at priserne igen er begyndt at stige i begge hovedstæder.

Nykredit har samtidig regnet på, hvordan det er gået med kvadratmeterpriserne i de seneste fem år i de samme ni byer, og hvor meget én kvadratmeter koster i dag. Udregningen viser, at en gennemsnitlig lejlighedskvadratmeter i København i dag koster 40.782 kr., mens den i Stockholm koster 67.901 SEK, godt 49.000 kr., og i Oslo 67.084 NOK, godt 52.000 kr. København er dermed den billigste hovedstad i Skandinavien, når det handler om at købe en ejerbolig.

Der er ifølge Curt Liliegreen flere grunde til, at boligpriserne er steget langt mere i Norge og i Sverige end i Danmark.

”For Norges vedkommende har det naturligvis været oliepengene, der har drevet væksten og skabt stigende priser på boliger. Svenskerne har også haft en betydelig større vækst end Danmark de seneste mange år, og derfor stiger priserne mere end herhjemme,” siger Curt Liliegreen.

Forskellen på Oslo, Stockholm og København er også, at det er langt nemmere at bygge nye boliger i nærheden af centrum af København, end det er i Oslo og Stockholm. I København kan der bygges på Vestamager, i Nordhavnen og Sydhavnen, ved den gamle postterminal og mange andre steder. I Stockholm og Oslo er det sværere på grund af geografien.

”Når man kan bygge nyt, tager man lidt af presset på boligområdet. Det er med til at holde prisudviklingen nede. I byer, hvor der ikke er mulighed for nybyggeri nær centrum, som f.eks. Stockholm, Oslo og San Francisco, ser vi stærkt stigende boligpriser og dermed større risici for helt lokale boligbobler,” siger Curt Liliegreen.