Det er blot nogle uger siden, at to af landets absolut største ejendomsbesiddere, Danica og ATP, løftede sløret for et omfattende samarbejde på den gamle postgrund i centrum af København.

De to pensionsgiganters planer om at bygge en spritny kontorejendom et stenkast fra Københavns Hovedbanegård til en samlet værdi på 3 milliarder kroner kan imidlertid blive startskuddet til et langt mere omfangsrigt samarbejde mellem de to pensionsselskaber.

Netop nu forhandler ATP Ejendomme og Danica Ejendomme i al hemmelighed om at lade ATP Ejendomme købe sig ind i Danicas portefølje på i alt 16 større danske butikscentre. Se tekstboks.

Det er blot nogle måneder siden, at InsideBusiness kunne fortælle, at Danica Ejendomme gik med planer om at finde en medinvestor til sine mange storcentre, der samlet set vurderes at have en værdi på op imod 15 milliarder kroner.

Danica Ejendommes direktør, Peter Mering, har nemlig et klart ønske om at trimme sin samlede ejendomsportefølje, der ud over ejendomme for over 25 milliarder kroner også tæller en lang række økonomisk tunge udviklingsprojekter.

Og nu tyder alt altså på, at det bliver landets største pensionsselskab, der køber sig ind i de mange centre, der blandt andet tæller Lyngby Storcenter, Frederiksberg Centret og City 2.

I disse dage forhandler parterne i en eksklusiv proces, hvor der således ikke engang er tilknyttet en klassisk mægler, men Danica får blandt andet assistance af Deas, der står for driften af hovedparten af centrene og derfor har et nøje indblik i økonomien bag de enkelte butikscentre.

For ATP Ejendomme er muligheden for at blive medejer af konkurrentens ejendomme kærkommen, da man fra pensionskæmpens side har et klart ønske om at finde langsigtede investeringer, hvilket kan være særdeles vanskeligt i det nuværende marked, hvor priserne på bolig- og erhvervsejendomme er rekordhøje.

Vending i markedet

Som InsideBusiness tidligere har beskrevet, har direktør i ATP Ejendomme Michael Nielsen længe været skeptisk over for udviklingen på især det københavnske boligmarked. Det fik tidligere på året den store investor til at træde på bremsen og i stedet kigge mod andre typer investeringer.

Michael Nielsen ønsker ikke at kommentere, hvorvidt man netop nu forhandler med Danica om at købe sig ind i pensionskassens store portefølje. Da de to selskaber i december løftede sløret for deres fælles byggeplaner i København, lød den klare melding fra ATP-chefen imidlertid, at man bestemt var positivt stemt i forhold til at lave flere investeringer side om side med Danske Banks pensionsselskab.

Netop markedet for butikscentre har ikke været ramt af helt så voldsomme prisstigninger som andre dele af ejendomsmarkedet, og det er først nu, at mange af landets store centre er ved at vinde fodfæste efter en række svære år oven på finanskrisen.

”Detailhandlen klarer sig nu bedre end tidligere, og det betyder, at driften i de forskellige butikscentre generelt går bedre end tidligere. Men det har været et hårdt marked, hvor finanskrisen kombineret med stigende nethandel har gjort ondt i mange år. Nu er det så småt ved at vende igen,” siger erhvervsmægler Hans Vestergaard fra Colliers, der er en af landets mest erfarne mæglere.

Han peger på, at butikscentre ofte vil være en attraktiv investering for pensionskasser, da tidshorisonten er længere, og man selv har mulighed for aktivt at påvirke sammensætningen og opbygningen i de enkelte centre for dermed at forbedre sin egen indtjening. Men han understreger samtidig, at det bestemt også kan være udfordrende at drive et dansk storcenter.

”Man er nødt til at være forudseende og effektiv i en mere ekstrem grad, i forhold til hvis man investerer i en klassisk strøgejendom. Hvis et center først udvikler sig i den forkerte retning, og butikker lukker, så går det pludselig meget stærkt, og så kan det tage mange år at rette op på tingene,” siger han.

Bedre mulighed for at påvirke indtjeningen

Modsat klassiske udlejningsejendomme er det kun yderst sjældent, at de større butikscentre herhjemme skifter ejere. Derfor følges Danicas aktuelle salgsplaner også med stor interesse fra flere sider. Hos konkurrenten Dades peger adm. direktør Boris Nørgaard Kjeldsen på, at det især det seneste år er begyndt at lysne for de mange butikscentre herhjemme, der i årene efter finanskrisen kæmpede med stigende tomgang og svigtende indtjening.

”Vi mærker tydeligt, at de enkelte kæder har langt større appetit på at åbne nye butikker og samtidig også er indstillet på at investere i deres eksisterende butikker. Det er helt essentielt, for efter nethandlens indtog handler det i høj grad om at gøre de fysiske butikker til en oplevelse for kunderne,” siger ejendomsdirektøren, der ejer centre for omkring 8 milliarder kroner herunder Waterfront Shopping i Hellerup, Spinderiet i Valby og RO’s Torv i Roskilde.

Boris Nørgaard Kjeldsen understreger, at investeringer i butikscentre også giver nogle andre muligheder end de mere klassiske ejendomsinvesteringer.

”Det er klart, at man er nødt til at følge de enkelte centre tæt og hele tiden overveje eksempelvis sammensætningen af lejere. Omvendt oplever vi, at mange lejere i dag betaler en leje, der er afhængig af deres omsætning, så på den måde har vi også aktivt muligheden for at påvirke vores egen indtjening ved at hjælpe med til, at de enkelte lejere kan øge omsætningen,” siger han.

Brian Jensen, finansdirektør i storcenterejeren Steen & Strøm, hæfter sig ved, at selv om markedet er fragmenteret, så lysner det især for de butikscentre, der har den bedste beliggenhed. Men han understreger samtidig, at et succesfuldt center i dag også handler om at skabe en oplevelse for kunderne ud over det, at de køber en ny brødrister eller en skjorte.

”Vi ser i stigende grad, at det handler om at gøre det til en oplevelse for kunderne. Det gøres blandt andet ved at mange centre i dag opfører biografer, fitnesscentre, restauranter og lignende for at give kunderne et incitament til at vælge centrene frem for computeren og dermed øge trafikken i de enkelte centre,” siger han.

Markedet holder vejret

Det er endnu uklart, om ATP’s forestående milliardinvestering vil betyde yderligere opgradering af de enkelte butikscentre. Det er dog åbenlyst, at Danica Ejendomme vælger at udbyde hele porteføljen samlet, simpelthen fordi der er stor forskel på, hvordan de enkelte centre klarer sig.

Et butikscenter som City 2 i Høje Taastrup vest for København har således i årevis kæmpet med en række udfordringer, og selv om Danica for nylig har foretaget en omfattende renovering af centret, er der stadig lang vej igen. Derfor giver det ikke mening for pensionskassen at sælge de enkelte centre hver for sig, da enkelte centre, herunder City 2, vil være svære at komme af med, mens perler som Lyngby Storcenter og Frederiksberg Centret vil være guf for langt de fleste ejendomsinvestorer.

Der er dog generelt i markedet en klar opfattelse af, at ATP’s potentielle investering i de mange Danica-ejendomme som udgangspunkt ikke vil få den store effekt på konkurrencen, da de enkelte centre rundt om i landet sjældent konkurrerer direkte med hinanden.