Det er et konkurrencemæssigt usundt marked, der har tilladt, at de tre største danske realkreditselskaber, Nykredit, Realkredit Danmark og Nordea Kredit, hånd i hånd har hævet priserne på realkreditlån for de danske boligejere de seneste to år. Det slår Konkurrencerådet fast i den længe ventede analyse af markedet for realkredit, som InsideBusiness er i besiddelse af et udkast til.

Det er 195 siders grundigt researcharbejde, som økonomiske eksperter med rod i Konkurrencerådet har bidraget til. Konklusionerne er stærkt kritiske over for realkreditsektorens konkurrencebegrænsende elementer og de begrundelser, som selskaberne har brugt for at hæve priserne i de senere år. Og der er talrige elementer, der peger på voldsomme konkurrenceproblemer, som forbrugerne betaler regningen for. Siden 2009 er priserne på realkreditlån med årlig rentetilpasning og afdrag for eksempel fordoblet.

”Realkreditmarkedet er kendetegnet ved høj koncentration, betydelige adgangsbarrierer til markedet for nye aktører og en række forhold, der hæmmer eksisterende aktørers muligheder for at konkurrere, samt at forbrugerne på markedet ser ud til at være forholdsvis immobile. Det peger på, at konkurrencen som udgangspunkt har svære vilkår på realkreditmarkedet,” fremgår det af rapporten.

Men det mest håndgribelige i rapporten er måske, at prisstigningerne på realkreditlån, som er blevet gennemført de sidste to år med Nykredit som bannerfører, ikke har været funderet i højere omkostninger for realkreditselskaberne, mener Konkurrencerådet:

”Analysen viser, at de relativt kraftige stigninger i bidrag og gebyrer på realkreditlån ikke kan tilskrives stigende driftsomkostninger. Driftsomkostningerne er generelt faldet over de senere år. Selv om enkelte institutter oplevede en mere udtalt stigning i de realiserede tab i kølvandet på krisen i 2007, kan dette heller ikke begrunde den generelle og markante stigning i bidragssatserne siden 2009.”

Stigende kapitalkrav holder ikke

Endnu mere grelt ser billedet ud for realkreditselskaber, der har hævet priserne under påstand af stigende kapitalkrav i de kommende år. Heller ikke her er der ifølge eksperterne dækning for finanslobbyisternes påstande:

”Ved flere bidragsstigninger er der blevet henvist til, at stigningen var nødvendig for at dække omkostningerne forbundet med øgede kapitalkrav. Samlet set er det dog svært at se, at de allerede vedtagne stigninger i kapitalkravene frem mod 2019 skulle kunne forklare stigningerne i bidrag og kursskæring mv.”

Seniorrådgiver Lars Krull fra Aalborg Universitet er en af de eksperter, der er blevet spurgt om sin holdning til konkurrencen på realkreditområdet i forbindelse med udarbejdelsen af rapporten. Han peger på et punkt, som i særklasse er med til at svække konkurrencen: At bankerne i disse år enten kun har realkreditlån på hylderne fra det realkreditinstitut, man enten samarbejder med via Totalkredit-samarbejdet, eller er koncernforbundne med via Danske Bank, Nordea eller Jyske Bank.

”Så længe det er tilfældet, får du ikke rigtig konkurrence ind fra bankerne, der er de bedste til at konkurrere, fordi de er ude at rådgive kunderne om det bedste realkreditlån. Så længe de kun har produkter fra ét realkreditinstitut på hylderne, får kunderne ikke en ægte rådgivning,” siger Lars Krull.

Netop det tema berøres også af Konkurrencerådet. For det er problematisk, at det kræver et besøg i en ny bank at indhente lånetilbud fra flere forskellige realkreditselskaber. Det illustreres også af en forbrugerundersøgelse, der viser, at det kun er de færreste forbrugere, der får hentet lånetilbud i flere forskellige banker.

Omtrent 85 procent af de danske realkreditkunder har bank og boliglån i samme koncern/banksamarbejde. Et direkte krav om, at forskellige banker skal tilbyde realkreditlån fra flere udbydere har dog ikke fundet vej til rapportens anbefalinger, som i stedet påpeger, at ejendomsmæglere skal have tilladelse til at formidle boliglån.

Til gengæld er der i rapportens anbefalinger en høj grad af opbakning til nye portaler, der gør det nemmere at sammenligne boliglån på tværs. John Norden fra Mybanker er også blevet spurgt om sin holdning til konkurrencen på realkreditområdet. Han er netop ved at udvikle en ny platform, der kan øge konkurrencen ved at sammenligne realkreditlåns priser på tværs af de enkelte selskaber.

”Jeg er meget tilfreds med, at der lægges op til, at forbrugerregulering ikke hæmmer udbydernes muligheder for at konkurrere via digitale platforme. Det største problem for konkurrencen er den træghed, der er hos forbrugerne. For det er svært at få folk til at skifte. Derfor er det vigtige tiltag, der bliver præsenteret her,” siger John Norden.

Nye aktører får det svært

Ifølge John Norden betyder de komplekse regler på realkreditområdet, at de store banker og realkreditselskaber har en konkurrencefordel, fordi det er en meget omfattende opgave for nye spillere at komme ind på markedet. P.t. har Skype-millionær Morten Lund meldt sig på banen med en ny satsning på realkreditlån. Også Foreningen Boligejernes Realkredit barsler med et nyt realkreditinstitut.

Men nye aktører får det ikke let. For som markedet er nu, er nye spillere nærmest nødt til at have deres eget netværk af banker for at kunne sælge realkreditlånene, påpeger eksperterne i Konkurrencerådet. De peger også på, at de nuværende regler tilgodeser de eksisterende store spillere på markedet, fordi de kan bruge nogle avancerede kreditmodeller til at nedbringe kapitalkravet. Det vil nye spillere ikke kunne, medmindre de lever op til en række strenge krav, som opstilles af Finanstilsynet, for eksempel at et institut skal have anvendt særlige ratingsystemer i tre år. Og der er ganske dramatiske forskelle på, om et realkreditinstitut benytter disse kreditmodeller eller ej.

Situationen betyder også, at de danske realkreditselskaber ikke har fået strengere kapitalkrav siden finanskrisen. For de allerede vedtagne kapitalkrav i 2019 for de fire store realkreditinstitutter er samlet set ikke er strammere, end de var i 2006/2007, altså før institutterne overgik til at anvende de såkaldte interne metoder til at beregne kapitalkravet (risikovægtenes størrelse).

Det er altså disse avancerede metoder, der trods finanskrisen har tryllet risiciene for realkreditsektoren så langt ned, at kapitalkravene i praksis ikke er forøget. Dog har der ifølge Konkurrencerådets eksperter i perioden været et opadgående pres på kravet til kapitalens kvalitet, så realkreditselskaberne bedre kan absorbere tab på kunderne.

Bankerne putter prisstigninger i lommen

Det er dog også en væsentlig pointe, at de bebudede forhøjede kapitalkrav fra Basel-komiteen nu er udskudt, men uanset om de så var blevet så strenge som bebudet og med hurtig indfasning, så ville prisforhøjelserne fortsat være udtryk for en ineffektiv konkurrence:

”Flere institutter er ikke afhængige af at indhente kapital via tilbageholdt overskud, men kan møde eventuelle kommende kapitalkrav ved eksempelvis udstedelse af aktier. På et velfungerende marked ville det være forventningen, at de udnyttede denne fordel til at sænke prisen og vinde markedsandele. Det er imidlertid ikke sket. Tværtimod er bidragssatserne øget umiddelbart i forlængelse af hinanden.”

Konkurrencerådet påpeger også, at realkreditinstitutterne på den ene side klager over stigende kapitalkrav og hæver priserne, men på den anden side får ejerne i Danske Bank og Nordea samtidig overskuddet ud som udbytte i stedet for at spare det sammen som buffer til at dække af for fremtidens kapitalkrav:

”For regnskabsåret 2016 har både Realkredit Danmark og Nordea Kredit udbetalt næsten hele det samlede overskud i udbytte. Det tyder således ikke på, at disse institutter mangler kapital, hvad angår skærpet regulering,” fremgår det, og eksperterne peger således på, at Nykredits prisstigninger fra begyndelsen af 2016 ikke burde have fået konkurrenterne til at hæve priserne tilsvarende på et velfungerende marked. For var kunderne mere mobile, ville situationen have medført tab af markedsandele og indtjening, for her burde ejerne Danske Bank og Nordea snarere udnytte Nykredits vanskelige kapitalsituation og manglende børsadgang til offensivt at jagte vækst og forretning.

Prioritetslån bør fastholdes

Rapporten nævner også bankernes prioritetslån, som Jyske Bank/BRFKredit p.t. er aggressive i markedet med som en styrkende faktor for konkurrencen. Her peger Konkurrencerådet på, at reguleringen bør indrettes, så konkurrence fra prioritetslån ikke hæmmes. Selv om denne lånetype er steget lidt gennem de senere år, så var de samlede prioritetslån på begrænsede 200 milliarder kroner af et samlet realkreditmarked med lån i pant i ejerboliger og fritidshuse på godt 1.450 milliarder kroner.

Der er ifølge rapporten også et problem, i og med at de store realkreditinstitutter er omfattet af en implicit statsgaranti. De er med andre ord ’too big to fail’:

”Det giver dem isoleret set en konkurrencefordel i forhold til de mindre institutter. Den implicitte støtte reducerer tabsrisikoen for ejerne og for dem, der køber realkreditobligationerne, hvilket kan øge tilskyndelsen til at tage risiko i sektoren.”

Fra Konkurrence og Forbrugerstyrelsen er meldingen, at rapportens udkast i sagens natur ikke er den endelige.

”Vi kommenterer aldrig udkast til analyser, fordi de ikke endelige. Udkastet til realkreditanalysen er ikke færdig, for Konkurrencerådet har ikke godkendt den. Høringsperioden er ikke afsluttet, og der kommer ofte væsentlige ændringer efter en høringsperiode,” siger Hanne Arentoft, der er kommunikationschef i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen.