Når der i de kommende år etableres letbaner i byer som København og Aarhus, vil det ikke bare blive lettere at komme rundt i byerne. Det vil også få en markant betydning for værdien af de boligområder, som letbanerne skærer igennem. Boligerne tættest på stationerne kan se frem til en værdiforøgelse på 4-8 pct., mens de boliger, der ligger langt fra stationerne, men tæt på skinnerne, til gengæld har udsigt til en værdiforringelse på op til 15 pct.

Det viser en ny undersøgelse, som Naturstyrelsen, Region Hovedstaden, en række kommuner i hovedstadsområdet og Østjylland samt byudviklingsselskaberne By & Havn og Kildebjerg Ry A/S har foretaget i samarbejde med Københavns Universitet.

I undersøgelsen, som offentliggøres i dag på konferencen ”Byliv, der betaler sig” i København, har parterne kortlagt ikke mindre end 60.000 ejendomshandler og analyseret, hvordan byrummet omkring dem har påvirket salgsprisen. Undersøgelsen, der er den hidtil mest omfattende af sin art i Danmark, giver dermed byplanlæggere, investorer og politikere et nyt, unikt værktøj til at vurdere byudviklingsprojekters betydning for boligområders værdi. 

”Det kan betale sig at investere i et godt byliv. Det kan vi nu se sort på hvidt i forskningsprojektet. Indsigterne hjælper kommunerne til at kunne indrette nye kvarterer på en måde, så boligerne får høj værdi,” siger miljøminister Ida Auken (SF).

Det er ingen nyhed, at støjgener forringer boligens værdi, eller at gode offentlige transportmuligheder øger den. Men undersøgelsen går skridtet videre og sætter kroner og øre på, hvad en lang række ”bykvaliteter” såsom infrastruktur, parkarealer, kyst, butikker, cafeer, veje m.v. betyder for boligernes værdi. 

Med udgangspunkt i detaljerede studier af velafgrænsede byområder i København, Aarhus og Skanderborg har projektparterne opstillet 10 ”tommelfingerregler” for bykvaliteternes værdi. De 10 tommelfingerregler går igen på tværs af områderne og gælder med stor sandsynlighed også for andre byområder i Danmark. Se figur 1.

Hvad det sidste angår, afdækker undersøgelsen en interessant sammenhæng mellem mangfoldighed i næringslivet og boligernes værdi: Jo flere forskellige slags butikker, cafeer, virksomheder m.v. et område byder på, jo større positiv effekt har det på boligprisen. Undersøgelsen viser, at mangfoldigheden i de butikker og virksomheder, der ligger inden for en radius af 1.000 meter fra gadedøren, kan lægge flere hundrede tusinde kr. til salgsprisen på ejerlejligheder i København. Se figur 2.

Ejendomsmæglerne er fuldt bevidste om værdien af lokale butikker og andre bykvaliteter. Ejendomsmæglerkæden Home markedsfører f.eks. en 3-værelses-ejerlejlighed på 84 kvadratmeter i Indre København på følgende måde: ”Super beliggenhed lige mellem Nansensgade og søerne, og med Torvehallerne, Nørreport, Ørstedsparken og Kgs. Have i gåafstand.” 

Lejligheden er sat til salg til en pris på 3.295.000 kr. – 39.226 kr. per kvadratmeter. Og priserne i området forventes at stige yderligere de kommende år som følge af målrettede byudviklingsprojekter. 

Hele området omkring Israels Plads, herunder Nørreport Station, er nemlig under ombygning. Københavns Kommune har, sammen med Oticon Fonden, skudt 60 millioner kr. i at forny den tidligere relativt forsømte plads, så den kombinerer plads til aktiviteter, leg og gadesport med et rekreativt område med træer, borde og stole på en måde, så der skabes en glidende overgang til Ørstedsparken og de nyetablerede Torvehaller.

”Når det står færdigt, er jeg ikke i tvivl om, at det har en positiv indvirkning på hele områdets værdi. Det bliver mere attraktivt, hvad enten det handler om butik, kontor eller beboelse,” siger Per Hallgren, direktør for Københavns største ejendomsvirksomhed, Jeudan.

Ida Auken håber, at det gode eksempel spreder sig: ”Jeg er ikke overrasket over, at forretninger betyder meget. Vi har i København set, hvordan Torvehallerne på Israels Plads gav et kvalitetsløft til det lokale område og betød mere liv og handel. Samtidig betød det også stigende boligpriser. Den lokale investering har givet gevinst på flere hylder. Sådan vil det forhåbentlig gå i byudviklingen fremover, ikke mindst på grund af dette projekt,” siger miljøministeren. ”Med denne viden kan vi gøre private investorer mere interesserede i at bidrage til attraktive boligkvarterer, simpelthen fordi de kan se, at det betaler sig. Samarbejdet med investorerne kan derfor blive helt anderledes givtigt.”

Hun afviser, at det handler om, at de private parter skal have flere penge op af lommerne, når der skal investeres i bykvalitet: ”Nej, det er ikke meningen. Kommuner og private investorer skal kunne fordele udgifterne rimeligt og samtidig sikre en bedre koordinering mellem investeringerne og kommunernes planlægning. Måske kan vi i sidste ende få mere for pengene – det vil være godt for alle parter,” siger hun.

Inspiration fra New York 

Som investor i Torvehallerne har Jeudan, der ejer flere ejendomme i kvartererne omkring Israels Plads, selv skubbet på udviklingen for at øge områdets attraktionsværdi. Ejendomsselskabet har skudt 70 millioner kr. i hallerne, og selskabet driver selv det nye fødevaremekka, der tæller over 60 forskellige butikker. 

”Vi kunne se i horisonten, at det ville blive en fornuftig forretning,” siger Per Hallgren.

Inspirationen til fornyelsen af Israels Plads kom blandt andet fra projektet Bryant Park i New York. En komplet renovering af den over 100 år gamle park, der i 1970’erne var i totalt forfald, har forvandlet området omkring parken til et af de mest attraktive på Manhattan. 

Bryant Park fremstår i dag som et multirekreativt område med lege- og sportsaktiviteter, restaurationer, cafeer og et kompleks med over 100 forskellige butikker. Det har tiltrukket over 6 millioner besøgende om året og gjort lejemål i bygninger op til parken 63 pct. mere værd end dem, der ligger bare en enkelt blok væk. For erhvervslivet i området er parken blevet en sådan succes, at virksomheder sponsorerer arrangementer fra parkens mange friluftsscener som en del af deres markedsføringsstrategi.

”Vi håber, at renoveringen af Israels Plads vil få en lignende effekt,” siger Per Hallgren. Ligesom Søren Johnsen finder han den nye kortlægning af bykvaliteternes ”rækkevidde” interessant. ”I Danmark har det indtil videre været vanskeligt at finde dokumentation for effekter af byudvikling,” siger Per Hallgren.

Ikke for tæt på

En anden interessant konklusion i den nye undersøgelse er dog også, at der er grænser for, hvor tæt man vil bo på næringslivets aktører. Særligt cafeer og barer kan således både have en positiv og en negativ effekt på boligprisen – alt efter hvor tæt de kommer på.

”På den ene side er adgang til barer og cafeer en af de ting, der gør det fedt at bo inde i byen. Men hvis man kommer så tæt på, at man også kan høre og lugte det, trækker det værdien af boligen ned,” siger Bo Jellesmark Thorsen.

Undersøgelsen viser, at barer, restauranter, pizzeriaer m.v. kan have en negativ effekt på salgsprisen, hvis de ligger under 100 meter fra boligen. For enfamilieshuse kan hver bar eller cafe skrabe 1-4 pct. af husprisen, mens prisen på lejligheder påvirkes med op til 1 pct. For ejerlejligheder i Københavns centrum vil det typisk betyde et fradrag i prisen på over 9.000 kr. for hver nærtliggende bar eller cafe. Se figur 3.

[graph title="Dyrt at have en bar som nabo" caption="Figur 3  " align="right" image="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/02/13151-fig03_dyrt_at_have_bar_som_nabo.png" image_width="0" image_full="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/01/75afa-fig03_dyrt_at_have_bar_som_nabo.png" text="Skal man sælge en lejlighed i indre København, mister man i gennemsnit 9.000 kr. per bar, restaurant, pizzeria m.v. i det nærmeste nabolag."]Note: 1 Priseffekter er beregnet ud fra den gennemsnitlige salgspris i området på 2.506.929 kr. per lejlighed., Kilde: Københavns Universitet: ”Værdisætning af bykvaliteter – fra hovedstad til provins”, januar 2013. [/graph]

Bo Jellesmark Thorsen understreger imidlertid, at undersøgelsens enkeltresultater ikke bør tolkes isoleret. ”Vi har analyseret en meget kompleks sammenhæng med nogle ret grove værktøjer, og man kan ikke bare optimere parametrene enkeltvis,” siger han. 

Byplanlæggere og investorer kan derfor ikke forvente, at boligpriserne banker i vejret, hvis bare de etablerer en masse butikker i et område og i øvrigt overholder ”100-meters-grænsen”. 

”Hvis byrummet i øvrigt ikke er attraktivt, så har man ikke fundamentet til at skabe det positive samspil mellem næringslivet, beboerne og boligmassens værdi,” siger Bo Jellesmark Thorsen: ”Modellerne kan til gengæld bruges til at give et kvalificeret overslag over, hvad det vil betyde for et boligområdes værdi, hvis man marginalt set øger eller mindsker nogle af de undersøgte bykvaliteter.”

Alle skal have glæde af havnen

Undersøgelsens resultater kan også bruges som en guide til, hvilke bykvaliteter boligkøbere finder attraktive og ønsker at betale en merpris for. Undersøgelsen udgør således et evidensbaseret grundlag for værdierne i byrummet. Og det kan være et stærkt værktøj, når investorer, byplanlæggere og beslutningstagere skal nå til enighed om udvikling af byområder.

Det gælder også ved etablering af helt nye byområder, f.eks. når tidligere industri- og havneområder omdannes til beboelse. Det mener bl.a. planlægningschef i Aarhus Kommune, Niels-Peter Mohr, som de sidste 12 år har beskæftiget sig med udvikling af Aarhus Kommunes bynære havnearealer. ”Ved udvikling af havnearealerne har vi tidligere ansat en ejendomsmægler til at være med til at sige, hvad der er attraktivt i markedet lige nu,” siger Niels-Peter Mohr.

Målet med udviklingen af havnearealerne er imidlertid ikke blot at få ejendomspriserne i vejret, men også at skabe nye rekreative områder til glæde for hele byen. ”Kunsten er at bruge markedskræfterne til også at opfylde offentlige interesser. Det kan eksempelvis ske gennem en byggemodning, der bidrager til at integrere de nye bydele i den samlede by via parkeringsmuligheder og offentlig transport, så andre borgere også kan få glæde af de nye bykvaliteter,” siger Niels-Peter Mohr.

Ligesom Søren Johnsen understreger han i øvrigt, at den nye undersøgelse er et oplagt værktøj i forbindelse med etablering af en ny letbane. Den århusianske letbane skal stå klar i 2016 og bliver dermed Danmarks første af slagsen. ”Vi arbejder f.eks. med forhold som stationsnærhed i kommuneplanlægningen,” siger Niels-Peter Mohr: ”Dér vil undersøgelsen give god inspiration, ligesom den vil være et oplagt værktøj til at få mest muligt ud af de omdannelses- og byudviklingsprojekter, der vil dukke op langs banen.”