Der er to gyldne dagsordener, der præger de almene boliger lige nu: flere billige boliger til de stigende ulige byområder og mere klimavenlige almene byggerier. 

Med en stram økonomisk ramme for det almene boligbyggeri vil flere penge til grønne krav, betyde færre penge til de sociale aspekter – blandt andet muligheden for at bygge billige boliger i de store byer. Det handler altså om at finde den rigtige balance mellem de to dagsordener.  

Regeringen har lagt sig på den grønne side med den nye boligaftale, der lægger milliarder af kroner fra Landsbyggefonden til energirenoveringer i den almene sektor. Det bliver dog stadigvæk på frivillig basis, at den grønne omstilling i nybyggeriet og i renoveringerne uden for Landsbyggefondens midler skal ske i de næste år.  

I Københavns Kommune har man derfor taget det i egen hånd at fremme de klimavenlige boliger i byen gennem bæredygtighedskrav til byggerierne. 

Kommunen kan dog kun stille krav til sig selv og det byggeri, de støtter økonomisk – det vil sige de almene byggerier. Så det private byggeri undgår grønne ekstrakrav fra kommunen. Det har skabt debat, om det er rimeligt, at lejerne i det almene boligbyggeri underlægges dyre klimakrav, mens de private boligejere går fri.  

Teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen (EL) mener, at kommunen må gøre brug af de redskaber, der er til rådighed, for at påvirke byggebranchen i den grønne retning.  

”Hele idéen med at stille krav til de almene boliger er, at vi forhåbentlig kan være med til at påvirke det private byggeri, som vi jo ikke kan være med til at stille krav til,” fortæller hun. 

Billige boliger må vige for bæredygtighed 

I Københavns Kommune har man faktisk stillet særlige bæredygtighedskrav til det almene byggeri siden 1998. Det nye forslag fra Teknik- og Miljøudvalget vil nu stille krav om en officiel bæredygtighedscertificering af det almene boligbyggeri og renoveringer, som udvalgets notater især lægger vægt på, vil understøtte den miljømæssige bæredygtighed. 

Det nye forslag bekymrer dog BL, som mener, at kommunens ekstra bæredygtighedskrav til det almene, der altså ikke er pålagt de private, har været med til at svække opførelsen af almene boliger i København. I dag er andelen af almene boliger i hovedstaden på under 20 procent. Det vil sige under den gennemsnitlige andel af almene boliger i Danmark.  

Certificeringer betyder flere udgifter til blandt andet dokumentation, og det almene boligbyggeri har ikke mulighed for at lægge ekstra penge på bordet. De almene boliger skal nemlig opføres inden for en lovbestemt økonomisk ramme: maksimumsbeløbet. 

”Hvis vi skal bruge flere penge på at dokumentere og certificere bæredygtighed, så er der færre penge til at bygge de bæredygtige boliger, som både vi og kommunen ønsker,” siger cheføkonom i BL Solveig Råberg Tingey og fremhæver, at der allerede bliver fokuseret meget på at sikre bæredygtighed i både byggeriet, driften og renoveringer. 

Risikoen er altså ifølge brancheorganisationen, at med certificeringskravet vil det almene boligbyggeri slet ikke opføres, mens det private byggeri uden ekstra krav kan optage pladserne i de attraktive storbyer. 

Solveig Råberg Tingey fremhæver, at det er de ekstra omkostninger til dokumentation og certificeringsstemplet, der udfordrer den almene boligsektor. Men også de nuværende bæredygtighedskrav, som kommunen selv har formuleret, har BL sidste år været ude at kritisere for at være for dyre. 

Større ulighed i byerne 

Ifølge Troels Schultz Larsen, der er lektor på Institut for Samfundsvidenskab og Erhverv på Roskilde Universitet, har Danmark siden 1990’erne systematisk oplevet, at byerne er blevet mere opdelt efter indkomst. 

Det gælder ikke mindst i hovedstadsområdet. Og klimakrav, som gør byggeriet dyrere, er noget, som lektoren mener, man skal være opmærksom på. 

”Det nye boom i Københavns boligmarked i kombination med yderligere krav om at leve op til de standarder, vi opfatter som værende fornuftige, ja, det vil have en potentiel social slagside. Samfundsmæssigt set giver det meget god mening, at de grønne tiltag gennemføres, men det betyder ikke, at det ikke kan have en fordelingspolitisk skævhed i sig,” konstaterer Troels Schultz Larsen. 

Et blandet bysamfund er da også på Københavns Kommunes dagsorden. Kommunen besluttede tilbage i 2015 at stille krav i en del af Københavns byområder til, at 25 procent af et boligbyggeri skal bestå af almene boliger.  

Men ifølge Solveig Råberg Tingey gør kommunens certificeringsforslag det sværere for det almene at bygge sammen med de private. Det øger risikoen for, at byggeriet simpelthen ikke opføres. 

Omvendt mener Ninna Hedeager Olsen, at det nye krav til de brancheanerkendte bæredygtighedscertificeringer vil betyde større fleksibilitet i samarbejdet mellem det almene og private. Det er netop en af formålene med de nye krav.  

”Forhåbentlig kan de nye krav være en løftestang, der også påvirker det private byggeri. Det vigtigste er at finde en balance, hvor vi stiller nogle krav, der ikke er så høje, at det private vælger slet ikke at bygge der, hvor vi stiller 25-procentskravet,” fortæller teknik- og miljøborgmesteren, der mener, at den balance er fundet: 

“Jeg ser egentlig ikke certificeringskravet, som om vi nødvendigvis skruer op for de miljøkrav, vi allerede har. Tværtimod mener jeg, at det bliver mere håndterbart for den almene boligsektor.” 

Mere klima, mindre husleje 

Flere grønne krav til byggeriet kan dog næppe undgås i fremtiden. 

Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) har lagt op til, at bæredygtighedskrav fra ministeriets egen frivillige bæredygtighedsklasse kommer til at gælde som lov efter en testperiode på to år.  

Det har BL heller ikke noget imod – så længe det er fælles regler, der gælder for alle typer byggerier og i hele landet.   

“Vi er generelt positive overfor den frivillige bæredygtighedsklasse og ser frem til at teste den. Vi er ikke imod bæredygtighedskrav. Det skal bare gælde for alle, og ikke som i Københavns Kommune, hvor det er et særkrav til den almene sektor,” siger Solveig Råberg Tingey. 

Københavns Kommune ser dog ingen grund til at vente på regeringens generelle krav til byggeriet. 

”Det kan godt være, at man på et tidspunkt finder noget, der er endnu bedre end vores forslag. Men jeg tror, at det er vigtigt, at vi hurtigst muligt går over til noget, der er mere fleksibelt. Der er jo også boliger, der opføres inden for de næste par år,” siger Ninna Hedeager Olsen. 

I Københavns Kommune vil renoveringer fra Landsbyggefonden over en vis størrelse som udgangspunkt også blive underlagt kravet om bæredygtighedscertificering – hvis forslaget godkendes af Borgerrepræsentationen. 

Klima kræver langsyn i økonomirammen 

Imens venter BL spændt på at se, om de nye statslige bæredygtighedskrav bliver fleksible nok til også at kunne rummes, uden at lejlighedernes huslejer stiger mere end tilladt.  

I dag reguleres huslejen i de almene boliger ved, at der sættes et loft – et maksimumsbeløb – over kvadratmeterpriserne, når boligerne opføres. Tillader man, at det beløb stiger, så følger huslejerne med op, påpeger boligselskaberne. 

”Der skal være et fokus på at få alle tre ben for bæredygtighed i balance. I det almene betyder det, at man både sikrer de grønne elementer i for eksempel materialevalg og det sociale element, som går på at sikre gode boliger til et lavt huslejeniveau, hvor flere indkomstgrupper kan være med,” siger Solveig Råberg Tingey.   

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen vurderer, at meromkostningerne til at overholde den nye bæredygtighedsklasse i gennemsnit er på omkring 200.000-300.000 kroner for et etageboligbyggeri. 

Lars Køhler, seniorkonsulent for byggeri og bæredygtighed i Rådet for Grøn Omstilling, mener, at den økonomiske ramme er en barriere for, at den almene boligsektor i højere grad kan tage det helhedsorienterede klimaperspektiv på sig. 

Som reglerne er i dag, beregnes maksimumsbeløbet alene ud fra, hvor meget byggeriet koster at opføre. Ikke hvad det koster at bo i, mens der er i drift.  

”Hvis man i stedet sætter et dedikeret fokus på totaløkonomi, så kan det meget ofte vise, at det faktisk kan være billigere at lave den fulde energirenovering eller bygge klimamæssigt i et livscyklusperspektiv,” siger Lars Køhler og fortsætter:  

”Der er ingen tvivl om, at det koster mere at bygge klimaoptimalt. Men der er heller ingen tvivl om, at hvis man ser på det totaløkonomisk, så betaler det sig tit meget hurtigt hjem.” 

Lars Køhler foreslår, at man gør det mere fleksibelt for det almene at få lov til at opføre klimavenlige boliger for flere penge i byggefasen, hvis man kan vise, at det betaler sig på lang sigt. På samme måde, som det allerede i dag er muligt at bruge ekstra penge på byggeriet, hvis det lever op til statens lavenergiklasse.  

Og det bør ikke sende nogen ekstra regning til lejerne, mener Lars Køhler: 

”Hvis man kan dokumentere, at det ikke bliver dyrere totaløkonomisk, fordi man egentlig flytter omkostninger fra drift over til byggeriet, så bliver det ikke dyrere for lejeren,” siger han. 

BL: Vi skal tænke to opgørelser sammen 

BL er enige i, at det giver god mening at sikre et bæredygtigt byggeri, der gør det billigere og mere klimavenligt, når også boligerne er beboet. Totaløkonomi er også en bane, som flere boligselskaber tænker i, men det stramme maksimumsbeløb kan stadig være en udfordring. 

“Lige nu kan det være vanskeligt at bygge ud fra levetidsbetragtninger og bygningens samlede klimabelastning over flere år, fordi man med maksimumsbeløbet kun fokuserer på byggefasen. Man bliver nødt til at tænke to forskellige opgørelser sammen,” fortæller Solveig Råberg Tingey. 

Lektor Troels Schultz Larsen mener godt, at man kan se på at få et mere totaløkonomisk perspektiv ind i det almene boligbyggeris økonomiske ramme. Men man kommer ikke udenom at se på udgifterne til byggeriet.  

”Man kan godt fifle med værdisætningen af boligen ved at vurdere værdien ud fra hele boligens levetid fremfor værdien, når nybyggeriet overtages. Men nogen skal jo stadig lægge de penge, der skal bruges til at opføre bygningen i dag, så der er stadig behov for, at man har øje for omkostningerne i byggefasen,” siger lektoren. 

Han mener derfor, det er nødvendigt, at man går ind og ser på den almene boligsektors finansierings- og lånemuligheder. 

Københavns Kommunes forslag til bæredygtighedscertificeret alment boligbyggeri blev vedtaget i Teknik- og Miljøudvalget tirsdag d. 2. juni, og skal nu til endelig afstemning i Borgerrepræsentationen.