Knap hver femte store shoppingcenter i Danmark er i dag ejet af udlændinge. I alt 21 ud af landets 116 shoppingcentre på mere end 5.000 m² har i dag udenlandske ejere. Til sammenligning havde kun tre centre – Fisketorvet i København og så to IKEA-ejede shoppingcentre – i 2001 ejere uden for landets grænser.

I dag tæller ejerne bag en række af landets største shoppingcentre både hollændere, franskmænd, briter, amerikanere og en hel del med pas fra Sverige, Finland og Norge. Faktisk er ejerkredsen bag en stor del af shoppingcentrene i dag så international, at det slet ikke giver mening at tale om et bestemt nationalt ejerskab.

Mens mere end halvdelen af ejerne i de børsnoterede danske virksomheder i dag kommer fra udlandet, er globaliseringen altså nu også nået til markedet for shoppingcentre. Drivkraften for udlandets interesse er først og fremmest, at der i de danske indkøbscentre kan hentes et godt afkast – præcis som ved andre typer af ejendomsinvesteringer. Det er den lave rente, der for alvor har bragt fast ejendom på banen hos investorerne. Samtidig er valutarisikoen ved at investere i Danmark minimal, og ligesom i resten af Europa søger flere danskere fra land til by. Samlet øger det efterspørgslen på indkøbsmuligheder omkring de største byer.

Sådan lyder direktør i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreens analyse af de seneste 15 års udvikling i den danske branche for shoppingcentre.

”Internationaliseringen er slået sent igennem i ejendomsbranchen, og den halter stadig efter de børsnoterede danske selskaber. Men der er langsigtede demografiske tendenser, der taler for, at shoppingcentre bliver ved med at være et interessant område at være i for investorer,” siger Curt Liliegreen, der ikke finder det overraskende, at udlandet har fået mere kontrol med landets shoppingcentre.

”Det er mere overraskende, at det ikke er sket noget før,” siger han.

Han mener, at internationaliseringen er en fordel for både branchen og forbrugerne. For med indtoget af giganter som f.eks. franske Unibail-Rodamco, der i dag ejer Fisketorvet i København, kommer også en professionalisering, visioner og kapital, der er de færreste danske ejere forundt.

Unibail-Rodamco har i dag 71 shoppingcentre spredt ud over hele Europa. De fleste ligger i Frankrig, men selskabet driver også centre i Spanien, Holland, Østrig, Tyskland, Polen, Sverige og Finland. I samme kaliber er tyske ECE, der ejer Rosengårdcentret i Odense. ECE er størst i hjemlandet, men driver også en lang række centre i andre europæiske lande fra Bulgarien og Letland i øst, til Spanien og Italien i vest. En tredje stor udenlandsk spiller på det danske marked er Steen & Strøm, der er ejet af franske Klépierre. Steen & Strøm står bag Field’s i København, Bruun’s Galleri i Aarhus, Viva i Odense og Bryggen i Vejle.

Udlandet sender købssignaler

Curt Liliegreen advarer direkte imod, at vi taler om, at ’nu er også danske shoppingcentre kommet på f.eks. franske eller tyske hænder’.

”De udenlandske ejere er aktieselskaber, som pensionsselskaber fra hele verden har skudt penge i. Ejerskabet er globaliseret,” siger Curt Liliegreen.

Klépierre, der ejer Steen og Strøm, har eksempelvis en amerikansk hovedaktionær, Simon Property Group, hvor det ligeledes amerikanske storinvestorselskab BlackRock er en af de store aktionærer. Samme internationale bagland har Fisketorvet. Centrets oprindelige ejer, svenske Piren, blev omkring årtusindskiftet opkøbt af hollandske Rodamco, som i dag er en del af det børsnoterede franske Unibail-Rodamco.

I Odense er Rosengårdcentret godt nok ejet af tyske ECE, men danske ATP er også en væsentlig investor, mens BIG i Herlev tæller et joint venture af amerikanske og britiske ejere i ejerkredsen. Veri Center Aarhus, Frihedens Butikscenter i Hvidovre og Holte Midtpunkt har en pan-nordisk ejerkreds, og det nye shoppingcenter Broen, der til april åbner i Esbjerg, har finske hovedaktionærer. Og sådan fortsætter listen.

”Det er pensionskasser, der går ind i dette område. De er ikke interesserede i, hvad der sker til næste år. De har i stedet en lang tidshorisont og går ind for at udvikle deres investeringer. Samtidig er der en større interesse for shoppingcentre fra udlandet. Tendensen skal ikke overfortolkes, men Danmark er et interessant land at investere i inden for dette område,” siger Curt Liliegreen.

Hos den private rådgivningsvirksomhed ICP – Institut for Center-Planlægning – bekræfter adm. direktør Per Nyborg tendensen. ICP udgiver årligt en stor publikation, der kortlægger de danske shoppingcentre. Tilbage i 2001 var der ifølge ICP 99 shoppingcentre med et udlejningsareal på mere end 5.000 m². I dag er der 116, mens flere er på tegnebrættet.

”Det er en spændende udvikling, der er sket i løbet af de 15 år. Fra at have haft 2 udenlandske aktører har Danmark nu 11. Verden er blevet mindre, og markedet for shoppingcentre er blevet globalt. Der er en tiltagende interesse fra udlandet og flere af dem, der allerede er her, har signaleret, at de gerne vil købe mere,” siger Per Nyborg.

Både små og store er interessante

Det kræver dog, at noget er til salg. Hidtil har der ikke været den store udskiftning i ejerkredsene, fordi både danske og udenlandske ejere i shoppingcenter-branchen er langsigtede ejere.

”De store udenlandske operatører går efter de helt store centre på plus 50.000 m², og dem er der bare ikke mange af i Danmark. Og de få, der er, er ikke til salg. Så selv om eksempelvis ECE, der ejer Rosengårdcentret, har signaleret, at de gerne vil købe mere i Danmark og Sverige, så er de ikke kommet videre, for der er ikke meget til salg,” konstaterer Per Nyborg.

Erhvervsmægleren RED Property Advisers er en af landets førende rådgivere inden for handel med danske ejendomme til detailhandel. Selskabet har bl.a. rådgivet ved salget af Rosengårdcentret i Odense samt Illum og Galleri K i København. Her peger partner og head of retail i RED Property Advisers Kristian Vinggaard desuden på, at de udenlandske ejere især går efter de helt store centre, hvor der er en kritisk masse, og hvor de kan professionalisere driften.

”Vi har dygtige danske centermanagers. Men det er klart, at har du 10 centre i Danmark, så er du en mindre spiller i forhold til de udenlandske aktører, der driver 100 centre rundt omkring i Europa. Og er du stor, så har du en anden magt til f.eks. at flytte de rigtige butikker rundt på verdenskortet. Det er andre muskler, de store kan spille med,” siger han.

Der er dog også en tendens til, at en del af de udenlandske aktører specialiserer sig i den anden ende af skalaen og opkøber et eller flere mindre centre. SG Nordic, der har hovedkvarter i London, ejer således Vestamagercentret og Rungsted Bytorv, mens Citycon fra Finland ejer Albertslund Centrum og det nye shoppingcenter Strædet i Køge, der forventes at åbne til efteråret, og som blev erhvervet for i omegnen af 560 millioner kr.

En niche i nichen

Størstedelen af de danske indkøbscentre er dog stadig danskejede med Danica som den største aktør. Pensionsselskabet ejer 14 centre efterfulgt af ejendomsinvesteringsselskabet Dades, der har 12. Hos Danica bekræfter ejendomschef Eva Handest, at ejendomme er et interessant investeringsområde for pensionsselskabet, hvor Danica også fremover forventes at allokere flere penge. Størstedelen af selskabets investeringer ligger dog stadig i aktier og obligationer, men ejendomsinvesteringer har historisk haft en fremtrædende plads i Danicas portefølje, hvor shoppingcentre har sin helt egen niche.

Danicas portefølje af shoppingcentre er dog primært vokset, fordi eksisterende centre er blevet udviklet og moderniseret, og ikke fordi selskabet har investeret i nye shoppingcentre. Det kræver kontinuerlig modernisering og investeringer, hvis centrene skal blive ved med at være en god forretning, som kan tilbyde kunderne noget andet end det, de kan shoppe sig til på nettet eller i det lokale supermarked, lyder det fra Eva Handest. Danica ejer bl.a. Frederiksberg Centret, der for knap to år siden afsluttede en stor udvidelse og renovering.

”Der er en positiv stemning i markedet nu. Det betyder dog ikke, at det kommer af sig selv. At drive centre og tjene penge på det er et nichehåndværk, som bliver mere og mere specialiseret,” siger hun.

Samme melding lyder fra Dades, hvor adm. direktør Boris Nørgaard Kjeldsen også oplever fremgang igen efter den økonomiske krise. Alligevel tror han langt fra, at vi vil opleve et byggeboom herhjemme, på trods af at investorerne står klar.

”Det bliver sværere og sværere at etablere nye storcentre. Det er de absolut færreste, der har musklerne til at etablere nye storcentre, med alt hvad det indebærer i dag. Det danske marked er ekstremt segmenteret, og selv om der er udenlandske investorer, der gerne vil mere, så er det svært at bryde igennem,” vurderer Boris Nørgaard Kjeldsen.

Planlov giver konkurrencefordele

Modsat f.eks. Sverige har Danmark haft en planlov, der har begrænset opførelsen af nye store shoppingcentre. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) fremsatte i januar i år et lovforslag, der vil gøre planloven mere lempelig og bl.a. gøre det muligt at opføre nye shoppingcentre uden for byerne.

På trods af udsigten til en lempeligere lovgivning, forventer aktørerne på det danske marked for indkøbscentre ikke, at det vil føre til mange nye centre i den helt store klasse. For selv om planloven skulle ende med at gøre det nemmere, er det stadig op til hver enkel kommune at beslutte, om man ønsker at benytte sig af muligheden. Og eftersom demografien og den generelle samfundsudvikling samtidig peger i retning af, at det er i de største byer, at kundegrundlaget vil være størst og mest købekraftigt i fremtiden, så er det mere oplagt at videreudvikle eksisterende centre end at bygge nyt.

”Det kræver virkelig store økonomiske muskler at få økonomi i et nyt center. De fleste butikker får i dag væsentlige beløb i rabat for at flytte ind i et center og derudover tilskud til markedsføring og indretning. Du skal have stor økonomisk tålmodighed for at stå det igennem. Selv udvider vi det, vi har, men jeg har svært ved at se oplagte steder for nye storcentre,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen fra Dades.

Hos erhvervsmæglerne RED Property Advisers mener partner Kristian Vinggaard, at den restriktive danske planlov faktisk har bidraget til, at Danmark er et interessant land at drive shoppingcentre i, både for danske og for udenlandske centeroperatører. For i Danmark er man relativt sikker på, at har man først et stort center og investerer i det, så kan det ske, uden at en konkurrent åbner et center på næste gadehjørne året efter. Det er med til at sikre kundegrundlaget og omsætningen og i sidste ende investeringslysten i det enkelte center, mener han.

”De udenlandske ejere vil gerne gøre en masse i Danmark og udvide storcentrene til megacentre. Det vil de, bl.a. fordi der er en fortsat sikkerhed for, at de ikke risikerer at få en konkurrent på den anden side af gaden. Vi har i de sidste fem år oplevet en større interesse fra udlandet for at købe og drive shoppingcentre i Danmark,” siger han.

Truslen fra e-handel

Generelt ser branchen for shoppingscentre sig nu ude på den anden side af den økonomiske krise. Men siden tiden før krisen er der dukket en ny væsentlig konkurrent op. Danskerne har i den grad taget internethandel til sig, og det har forandret kundernes adfærd og taget markedsandele fra centrene. Tidligere tog mange mennesker i et storcenter for at klare alle indkøb. Og blev familien sulten undervejs, ja, så snuppede man lidt fastfood fra en af centrets fastfoodkæder.

”Den største konkurrent til vores storcentre er ikke andre storcentre. Det er e-handel,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen.

I dag skal et shoppingcenter kunne tilbyde helt andre muligheder end dem, folk kan købe sig til på nettet, lyder det fra branchen, og her er det bl.a. biografbesøg, fitnesscentre og restauranter i den bedre ende, der skal lokke kunderne til. For her kan kunderne få noget, de ikke kan købe online. Og så kan det godt være, at der ryger en bluse eller et par sko med i indkøbskurven, når man alligevel er i centret, fortæller Eva Handest fra Danica.

”Et shoppingcenter skal kunne noget andet i dag end tidligere. Der er et andet handlemønster i dag, og det er e-handlens skyld,” siger Eva Handest og peger på, at store varegrupper som elektronik og hårde hvidevarer, der tidligere fyldte store arealer i mange butikscentre, i dag stort set er væk, fordi folk typisk handler den type varer på nettet.

Familieejet storcenter udvider

Det danske marked for shoppingcentre er dog langt fra en entydig størrelse. Der er stor forskel på at være et indkøbscenter uden for en af landet større byer med et kæmpe opland, som f.eks. Kolding Storcenter, og så at være et indkøbscenter i midten af en by, som f.eks. SlotsArkaderne i Hillerød, eller et center i centrum af hovedstaden, som Frederiksberg Centret, Fisketorvet eller Field’s.

I kort afstand fra de sidstnævnte tre københavnske indkøbscentre ligger Rødovre Centrum, der er landets eneste familieejede storcenter. Centret blev etableret af gartner Aage Knudsen tilbage i 1966 og var dengang Nordeuropas største overdækkede butikscenter. Siden 1991 har Aage Knudsens barnebarn Jesper Andreasen stået i spidsen for Rødovre Centrum, der i dag er landets tredje største målt på omsætning og med sine 48.700 m² butiksareal sjette størst målt på udlejningsareal. Trods indtoget af udenlandske shoppingmastodonter og pres fra pensionskasseejede storcentre oplever Jesper Andreasen ikke, at han har fået sværere ved at drive shoppingcenter eller tiltrække de brands, som kunderne gerne vil shoppe hos.

Han erkender, at han umiddelbart er i konkurrence med centre som Field’s, Fisketorvet, Lyngby Storcenter og Waves i Hundige. Men ved at satse på et nøje udvalg af butikker med gode tilbud og klassiske forretninger som en slagter, en garnbutik og en cykelhandler, der typisk er forsvundet fra andre centre, mener han ikke, at konkurrencen er blevet hårdere, og han er til efteråret klar med endnu en udvidelse af centret på 5.000 m².

”De udenlandske spillere burde have længere fangarme end mig og et større netværk og evne til at tiltrække udenlandske brands. Men vi er meget selektive med, hvilke butikker vi tager ind. De skal passe til de kræsne danskere. Vores profil er ikke discount og ikke upper-end. Vi er et typisk dansk center til den typiske danske familie,” lyder Jesper Andreasens opskrift på at drive et storcenter i familieeje.