Sæt pris på dine omgivelser

Når der i de kommende år etableres letbaner i byer som København og Aarhus, vil det ikke bare blive lettere at komme rundt i byerne. Det vil også få en markant betydning for værdien af de boligområder, som letbanerne skærer igennem. Boligerne tættest på stationerne kan se frem til en værdiforøgelse på 4-8 pct., mens de boliger, der ligger langt fra stationerne, men tæt på skinnerne, til gengæld har udsigt til en værdiforringelse på op til 15 pct.

Det viser en ny undersøgelse, som Naturstyrelsen, Region Hovedstaden, en række kommuner i hovedstadsområdet og Østjylland samt byudviklingsselskaberne By & Havn og Kildebjerg Ry A/S har foretaget i samarbejde med Københavns Universitet.

I undersøgelsen, som offentliggøres i dag på konferencen ”Byliv, der betaler sig” i København, har parterne kortlagt ikke mindre end 60.000 ejendomshandler og analyseret, hvordan byrummet omkring dem har påvirket salgsprisen. Undersøgelsen, der er den hidtil mest omfattende af sin art i Danmark, giver dermed byplanlæggere, investorer og politikere et nyt, unikt værktøj til at vurdere byudviklingsprojekters betydning for boligområders værdi. 

”Det kan betale sig at investere i et godt byliv. Det kan vi nu se sort på hvidt i forskningsprojektet. Indsigterne hjælper kommunerne til at kunne indrette nye kvarterer på en måde, så boligerne får høj værdi,” siger miljøminister Ida Auken (SF).

Det er ingen nyhed, at støjgener forringer boligens værdi, eller at gode offentlige transportmuligheder øger den. Men undersøgelsen går skridtet videre og sætter kroner og øre på, hvad en lang række ”bykvaliteter” såsom infrastruktur, parkarealer, kyst, butikker, cafeer, veje m.v. betyder for boligernes værdi. 

Med udgangspunkt i detaljerede studier af velafgrænsede byområder i København, Aarhus og Skanderborg har projektparterne opstillet 10 ”tommelfingerregler” for bykvaliteternes værdi. De 10 tommelfingerregler går igen på tværs af områderne og gælder med stor sandsynlighed også for andre byområder i Danmark. Se figur 1.

10 tommelfingerregler" caption="Figur 1  

Figur 2  " align="left" image="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/01/047c5-fig02_mangfoldigt_erhversliv.png" image_width="0" image_full="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/01/4fdee-fig02_mangfoldigt_erhversliv.png | Forstør   Luk

Et mangfoldigt lokalt butiks- og næringsliv kan øge salgsprisen på en ejerlejlighed med flere hundrede tusinde kr. i København.

Kilde: Københavns Universitet: ”Værdisætning af bykvaliteter – fra hovedstad til provins”, januar 2013. [/graph]

Undersøgelsen afdækker også, hvor langt ud i byrummet de enkelte effekter strækker sig. Den positive effekt af at bo i nærheden af en station klinger f.eks. langsomt af og rammer først nul for boliger 1.500 meter fra stationen. Den negative effekt af at bo tæt på jernbanestøjen aftager langt hurtigere: Allerede efter 100 meter har det ikke nogen effekt på boligprisen. 

Fra industrikvarter til boligområde

Undersøgelsen leverer et helt nyt vidensgrundlag for byplanlæggere, investorer, politikere og andre, der træffer beslutninger om planlægning og udvikling af byområderne. 

”Når man skal anlægge en letbane, er det f.eks. vigtigt at komme med et kvalificeret bud på, hvilken betydning linjeføringen og stationernes placering får for de boligområder, banen skærer igennem,” siger professor på Københavns Universitet Bo Jellesmark Thorsen, der har været styrmand på projektet.

En af dem, der vil studere den nye undersøgelse grundigt, er Søren Johnsen, teknisk direktør i Brøndby Kommune. ”I vores kommune kan vi bl.a. bruge sådan et værktøj her i forhold til byudviklingen omkring den nye letbane,” siger han. 

Letbanen skal i de kommende år anlægges i Københavns såkaldte Ring 3, og det betyder i første omgang omkostninger for Brøndby, eftersom de kommuner, letbanen løber igennem, skal dække en tredjedel af anlægsudgifterne. ”Det er derfor vigtigt for os at finde måder at dække omkostningerne på, gennem erhvervsudvikling og øgede skatteindtægter,” siger Søren Johnsen.

En del af løsningen kan letbanen selv levere, hvis ellers kommunen forstår at optimere de positive effekter på boligområders værdi. At der nu er sat konkrete mål på effekternes rækkevidde, kalder Søren Johnsen ”meget interessant”: 

”Hvis vi har et tal for det, jamen, så kan vi begynde at regne på, hvor meget det vil bidrage til kommunekassen gennem øgede skatteindtægter og erhvervsudvikling,” siger han.

Filosofien er, at mere attraktive boligområder vil tiltrække flere virksomheder og mere ressourcestærke skatteborgere. Konkret åbner letbanen mulighed for, at omdanne en række ældre industriområder på den københavnske vestegn fra arealkrævende industri til blandede bolig- og erhvervsområder med butikker, liberalt erhverv og lettere industri. Det såkaldte Kirkebjerg-område, der strækker sig fra Brøndby ind i Glostrup Kommune, er et sådant område. 

”Det overvejer vi at omdanne til noget, der er lidt tættere bebygget med flere arbejdspladser, boliger m.m.,” siger Søren Johnsen. ”Det bliver netop muligt nu, i kraft af at det bliver mere stationsnært. Og i den forbindelse er den nye undersøgelse et værdifuldt grundlag for den kommunale planlægning og de kommunale dispositioner.”

Træer og butikker som effektiv værdiskaber

Placering af stationer m.v. er blot et af de virkemidler, byplanlæggere kan tage i anvendelse for at øge attraktivitetsværdien af byområder. Adgangsforhold til parker og rekreative områder samt udbuddet af butikker og andre erhverv er andre knapper, man kan dreje på. 

[graph title="Mangfoldigt erhvervsliv øger ejendomsprisen" class="crb-wpthumb attachment-915-0 crb-graph-large" alt="" />

Kilde: Københavns Universitet: ”Værdisætning af bykvaliteter – fra hovedstad til provins”, januar 2013. 

Hvad det sidste angår, afdækker undersøgelsen en interessant sammenhæng mellem mangfoldighed i næringslivet og boligernes værdi: Jo flere forskellige slags butikker, cafeer, virksomheder m.v. et område byder på, jo større positiv effekt har det på boligprisen. Undersøgelsen viser, at mangfoldigheden i de butikker og virksomheder, der ligger inden for en radius af 1.000 meter fra gadedøren, kan lægge flere hundrede tusinde kr. til salgsprisen på ejerlejligheder i København. Se figur 2.

Ejendomsmæglerne er fuldt bevidste om værdien af lokale butikker og andre bykvaliteter. Ejendomsmæglerkæden Home markedsfører f.eks. en 3-værelses-ejerlejlighed på 84 kvadratmeter i Indre København på følgende måde: ”Super beliggenhed lige mellem Nansensgade og søerne, og med Torvehallerne, Nørreport, Ørstedsparken og Kgs. Have i gåafstand.” 

Lejligheden er sat til salg til en pris på 3.295.000 kr. – 39.226 kr. per kvadratmeter. Og priserne i området forventes at stige yderligere de kommende år som følge af målrettede byudviklingsprojekter. 

Hele området omkring Israels Plads, herunder Nørreport Station, er nemlig under ombygning. Københavns Kommune har, sammen med Oticon Fonden, skudt 60 millioner kr. i at forny den tidligere relativt forsømte plads, så den kombinerer plads til aktiviteter, leg og gadesport med et rekreativt område med træer, borde og stole på en måde, så der skabes en glidende overgang til Ørstedsparken og de nyetablerede Torvehaller.

”Når det står færdigt, er jeg ikke i tvivl om, at det har en positiv indvirkning på hele områdets værdi. Det bliver mere attraktivt, hvad enten det handler om butik, kontor eller beboelse,” siger Per Hallgren, direktør for Københavns største ejendomsvirksomhed, Jeudan.

Ida Auken håber, at det gode eksempel spreder sig: ”Jeg er ikke overrasket over, at forretninger betyder meget. Vi har i København set, hvordan Torvehallerne på Israels Plads gav et kvalitetsløft til det lokale område og betød mere liv og handel. Samtidig betød det også stigende boligpriser. Den lokale investering har givet gevinst på flere hylder. Sådan vil det forhåbentlig gå i byudviklingen fremover, ikke mindst på grund af dette projekt,” siger miljøministeren. ”Med denne viden kan vi gøre private investorer mere interesserede i at bidrage til attraktive boligkvarterer, simpelthen fordi de kan se, at det betaler sig. Samarbejdet med investorerne kan derfor blive helt anderledes givtigt.”

Hun afviser, at det handler om, at de private parter skal have flere penge op af lommerne, når der skal investeres i bykvalitet: ”Nej, det er ikke meningen. Kommuner og private investorer skal kunne fordele udgifterne rimeligt og samtidig sikre en bedre koordinering mellem investeringerne og kommunernes planlægning. Måske kan vi i sidste ende få mere for pengene – det vil være godt for alle parter,” siger hun.

Inspiration fra New York 

Som investor i Torvehallerne har Jeudan, der ejer flere ejendomme i kvartererne omkring Israels Plads, selv skubbet på udviklingen for at øge områdets attraktionsværdi. Ejendomsselskabet har skudt 70 millioner kr. i hallerne, og selskabet driver selv det nye fødevaremekka, der tæller over 60 forskellige butikker. 

”Vi kunne se i horisonten, at det ville blive en fornuftig forretning,” siger Per Hallgren.

Inspirationen til fornyelsen af Israels Plads kom blandt andet fra projektet Bryant Park i New York. En komplet renovering af den over 100 år gamle park, der i 1970’erne var i totalt forfald, har forvandlet området omkring parken til et af de mest attraktive på Manhattan. 

Bryant Park fremstår i dag som et multirekreativt område med lege- og sportsaktiviteter, restaurationer, cafeer og et kompleks med over 100 forskellige butikker. Det har tiltrukket over 6 millioner besøgende om året og gjort lejemål i bygninger op til parken 63 pct. mere værd end dem, der ligger bare en enkelt blok væk. For erhvervslivet i området er parken blevet en sådan succes, at virksomheder sponsorerer arrangementer fra parkens mange friluftsscener som en del af deres markedsføringsstrategi.

”Vi håber, at renoveringen af Israels Plads vil få en lignende effekt,” siger Per Hallgren. Ligesom Søren Johnsen finder han den nye kortlægning af bykvaliteternes ”rækkevidde” interessant. ”I Danmark har det indtil videre været vanskeligt at finde dokumentation for effekter af byudvikling,” siger Per Hallgren.

Ikke for tæt på

En anden interessant konklusion i den nye undersøgelse er dog også, at der er grænser for, hvor tæt man vil bo på næringslivets aktører. Særligt cafeer og barer kan således både have en positiv og en negativ effekt på boligprisen – alt efter hvor tæt de kommer på.

”På den ene side er adgang til barer og cafeer en af de ting, der gør det fedt at bo inde i byen. Men hvis man kommer så tæt på, at man også kan høre og lugte det, trækker det værdien af boligen ned,” siger Bo Jellesmark Thorsen.

Undersøgelsen viser, at barer, restauranter, pizzeriaer m.v. kan have en negativ effekt på salgsprisen, hvis de ligger under 100 meter fra boligen. For enfamilieshuse kan hver bar eller cafe skrabe 1-4 pct. af husprisen, mens prisen på lejligheder påvirkes med op til 1 pct. For ejerlejligheder i Københavns centrum vil det typisk betyde et fradrag i prisen på over 9.000 kr. for hver nærtliggende bar eller cafe. Se figur 3.

[graph title="Dyrt at have en bar som nabo" caption="Figur 3  " align="right" image="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/02/13151-fig03_dyrt_at_have_bar_som_nabo.png" image_width="0" image_full="https://www.mm.dk/wp-content/uploads/2016/01/75afa-fig03_dyrt_at_have_bar_som_nabo.png" text="Skal man sælge en lejlighed i indre København, mister man i gennemsnit 9.000 kr. per bar, restaurant, pizzeria m.v. i det nærmeste nabolag."]Note: 1 Priseffekter er beregnet ud fra den gennemsnitlige salgspris i området på 2.506.929 kr. per lejlighed., Kilde: Københavns Universitet: ”Værdisætning af bykvaliteter – fra hovedstad til provins”, januar 2013. [/graph]

Bo Jellesmark Thorsen understreger imidlertid, at undersøgelsens enkeltresultater ikke bør tolkes isoleret. ”Vi har analyseret en meget kompleks sammenhæng med nogle ret grove værktøjer, og man kan ikke bare optimere parametrene enkeltvis,” siger han. 

Byplanlæggere og investorer kan derfor ikke forvente, at boligpriserne banker i vejret, hvis bare de etablerer en masse butikker i et område og i øvrigt overholder ”100-meters-grænsen”. 

”Hvis byrummet i øvrigt ikke er attraktivt, så har man ikke fundamentet til at skabe det positive samspil mellem næringslivet, beboerne og boligmassens værdi,” siger Bo Jellesmark Thorsen: ”Modellerne kan til gengæld bruges til at give et kvalificeret overslag over, hvad det vil betyde for et boligområdes værdi, hvis man marginalt set øger eller mindsker nogle af de undersøgte bykvaliteter.”

Alle skal have glæde af havnen

Undersøgelsens resultater kan også bruges som en guide til, hvilke bykvaliteter boligkøbere finder attraktive og ønsker at betale en merpris for. Undersøgelsen udgør således et evidensbaseret grundlag for værdierne i byrummet. Og det kan være et stærkt værktøj, når investorer, byplanlæggere og beslutningstagere skal nå til enighed om udvikling af byområder.

Det gælder også ved etablering af helt nye byområder, f.eks. når tidligere industri- og havneområder omdannes til beboelse. Det mener bl.a. planlægningschef i Aarhus Kommune, Niels-Peter Mohr, som de sidste 12 år har beskæftiget sig med udvikling af Aarhus Kommunes bynære havnearealer. ”Ved udvikling af havnearealerne har vi tidligere ansat en ejendomsmægler til at være med til at sige, hvad der er attraktivt i markedet lige nu,” siger Niels-Peter Mohr.

Målet med udviklingen af havnearealerne er imidlertid ikke blot at få ejendomspriserne i vejret, men også at skabe nye rekreative områder til glæde for hele byen. ”Kunsten er at bruge markedskræfterne til også at opfylde offentlige interesser. Det kan eksempelvis ske gennem en byggemodning, der bidrager til at integrere de nye bydele i den samlede by via parkeringsmuligheder og offentlig transport, så andre borgere også kan få glæde af de nye bykvaliteter,” siger Niels-Peter Mohr.

Ligesom Søren Johnsen understreger han i øvrigt, at den nye undersøgelse er et oplagt værktøj i forbindelse med etablering af en ny letbane. Den århusianske letbane skal stå klar i 2016 og bliver dermed Danmarks første af slagsen. ”Vi arbejder f.eks. med forhold som stationsnærhed i kommuneplanlægningen,” siger Niels-Peter Mohr: ”Dér vil undersøgelsen give god inspiration, ligesom den vil være et oplagt værktøj til at få mest muligt ud af de omdannelses- og byudviklingsprojekter, der vil dukke op langs banen.”

Forrige artikel Minister giver intensiv eksporthjælp til de mindre virksomheder Minister giver intensiv eksporthjælp til de mindre virksomheder Næste artikel Europæisk bekymring over britisk EU-kurs

Set, læst og hørt: Ellen Riis

Set, læst og hørt: Ellen Riis

Højskoleforstander og filmproducer Ellen Riis anbefaler islandsk litteratur om at genfinde livsglæden, en norsk tv-serie om en fodboldkvinde i en mandeverden og så skal du høre melodiske Barselona, hvis du vil smage på ungdommen. 

Sandhedens time for Vestager som EU-formand

Sandhedens time for Vestager som EU-formand

Tirsdag mødes Lars Løkke Rasmussen, Emmanuel Macron og Angela Merkel med lederne af de 25 andre EU-lande for at finde EU’s ledere for de kommende fem år. Tyskland og Frankrig synes på vej mod en forståelse, der kan gavne Vestager i bestræbelserne på at blive EU-Kommissionens første kvindelige leder.

Det betaler sig at tage EU alvorligt

Det betaler sig at tage EU alvorligt

ANALYSE: Europa kan være en vindersag, hvis man tager det alvorligt, og det modsatte, hvis ikke man er ordentligt forberedt. Det ser ud til at blive læren, når stemmerne til Europa-valget er talt op sent søndag aften.

Her er Mette Frederiksens tre første udfordringer

Her er Mette Frederiksens tre første udfordringer

KOMMENTAR: Med sammenbruddet i blå blok er Lars Løkke ikke længere Mette Frederiksens største udfordring. De tre mennesker, der står mellem hende og magten, er Pia Olsen Dyhr, Morten Østergaard og Henrik Sass Larsen.

Gør Danmark til talenternes stormagt

Gør Danmark til talenternes stormagt

KOMMENTAR: Visionen om Danmark som talenternes stormagt er et oplagt og nødvendigt “velfærdsløfte” til næste generation. Det er også en mulighed for at undgå en kompetencenedslidning af fremtidens arbejdskraft og bør være et hovedpunkt i næste regeringsgrundlag.

Stil bedre spørgsmål og bliv en bedre leder

Stil bedre spørgsmål og bliv en bedre leder

De fleste chefer tror, at de har alle svarene. Men de bedste chefer formår at stille spørgsmål, der inspirerer til nytænkning. Her er seks råd til, hvordan du kan stille bedre spørgsmål.  

Modeindustrien kører på klima-frihjul

Modeindustrien kører på klima-frihjul

KOMMENTAR: Vi taler om at mindske CO2-udledningen fra fly, biler og kød, men indtil videre lader politikerne modeindustrien slippe for at bidrage til klimaomstillingen. De danske kandidater til europaparlaments- og folketingsvalget burde derfor begynde at beskæftige sig med tøj, skriver Laura Terkildsen.

Velfærdsløfter for milliarder dækker over historisk opbremsning

Velfærdsløfter for milliarder dækker over historisk opbremsning

Både Lars Løkke Rasmussen og Mette Frederiksen vil bruge flere penge på velfærd. Men velfærdsmilliarderne dækker reelt over en minimal vækst målt per indbygger, viser ny beregning. Velfærdsstaten er gået ind i en ny epoke, mener professor Jørgen Goul Andersen.

Sophie Løhde har gjort rent bord

Sophie Løhde har gjort rent bord

Innovationsminister Sophie Løhde kan sætte flueben ud for alle seks dele i sin sammenhængsreform af den offentlige sektor. De fleste reformer ser ud til at overleve uanset resultatet af det kommende folketingsvalg.

Set, læst og hørt: Franciska Rosenkilde

Set, læst og hørt: Franciska Rosenkilde

Københavns kulturborgmester, Franciska Rosenkilde (ALT) fortæller, hvad hun har set, læst og hørt for nylig. Hun kan blandt andet anbefale danseforestillingen 'Carrying a Dream' og et rørende interview med Master Fatman.

Venstrefløjen er klar til klimaafgift på tøj

Venstrefløjen er klar til klimaafgift på tøj

En af klodens største klimasyndere er stort set gået under radaren, når politikerne taler grønne afgifter og regulering. Men nu er alle Mette Frederiksens støttepartier klar til at bruge afgifter til at sætte en bremse på tøjforbruget.

Modens klimatopmøde anklages for greenwashing

Modens klimatopmøde anklages for greenwashing

I et helt årti har Copenhagen Fashion Summit været modeindustriens eget internationale klimatopmøde. Men det har ikke for alvor gjort tøjbranchen mere bæredygtig, lyder kritikken fra en lang række forskere, som beskylder organisationen for greenwashing. Forskerne ser kun én vej frem: Færre varer af bedre kvalitet.

En brændende platform, der kan rykke forbrugsvaner

En brændende platform, der kan rykke forbrugsvaner

Er tøjbranchen i virkeligheden i gang med at bruge klimakrisen til at skabe nye behov hos forbrugerne, som nu skal skifte garderoben ud med ’grønt’ tøj, der får dem til at føle sig mere bæredygtige?

Men hvad skal vi leve af?

Men hvad skal vi leve af?

KOMMENTAR: Valgkampen har indtil nu kun handlet om den ene side af medaljen. Nu bør vi også tale om den anden. Hvordan skaber vi mere vækst i den private sektor og klarer den digitale omstilling?

Den kinesiske kapitalisme giver globale rystelser

Den kinesiske kapitalisme giver globale rystelser

Vi står midt i et historisk skifte i Europas – og dermed Danmarks – forhold til Kina. EU’s markant skærpede tone over for styret i Beijing udgør både en trussel og en mulighed for danske virksomheder, mener dansk Kina-veteran.

Ny dyr medicin eller 2.000 sygeplejersker?

Ny dyr medicin eller 2.000 sygeplejersker?

Alene det seneste år har Medicinrådet anbefalet ny medicin, der kan komme til at koste samfundet over en milliard kroner. Det svarer til lønnen til 2.000 sygeplejersker. Men det er ikke Medicinrådets opgave at se på de samlede økonomiske konsekvenser af sine beslutninger. I næste uge skal Danske Regioner evaluere Medicinrådets praksis.

Danske Patienter: Ny medicin skal måles på livskvalitet

Danske Patienter: Ny medicin skal måles på livskvalitet

"Vi træffer beslutninger på dybt problematisk grundlag," siger Morten Freil, direktør for Danske Patienter og medlem af Medicinrådet, og efterlyser viden om, hvilke forbedringer i patienters livskvalitet ny medicin skaber.

Sådan måler man patienters livskvalitet

Sådan måler man patienters livskvalitet

Patienters svar på nøglespørgsmål kan afgøre, om ny medicin eller anden behandling tilfører patienterne mere livskvalitet – eller ej. Det sker på en række områder inden for sundhedsvæsenet, men endnu ikke, når det gælder ny medicin.

Regionsrådsformand: Behov for skarpe prioriteringer af ny medicin

Regionsrådsformand: Behov for skarpe prioriteringer af ny medicin

Regionernes formand er godt klar over, at der er et stykke vej til den ideelle prioritering af midlerne i sundhedsvæsenet. Men hun mener, Medicinrådet er et skridt på vejen. Det er trods alt kun en valgkamp siden, vi hørte to statsministerkandidater afvise at prioritere overhovedet, bemærker Stephanie Lose (V).

S og V vil oprette behandlingsråd

S og V vil oprette behandlingsråd

Prioriteringer kommer til at fylde mere i fremtidens sundhedsvæsen. Fremover skal nye behandlin­gers pris og effekt vurderes af et ekspertråd, mener både V og S. Men der hører enigheden også op.

Set, læst og hørt: Steen Bording Andersen

Set, læst og hørt: Steen Bording Andersen

Formand for Danmarks Biblioteksforening, Steen Bording Andersen, anbefaler en amerikansk radiokanal for rockelskere, en overbevisende udstilling på Louisiana og en biografi, der vækker minder fra hans ungdom i 1970'erne.

Nyt job: Lars Sandahl Sørensen bliver DI's nye direktør

Nyt job: Lars Sandahl Sørensen bliver DI's nye direktør

Dansk Industri har løftet sløret for, hvem der fremover skal stå i spidsen for organisationen. Valget er faldet på Lars Sandahl Sørensen, hvis største udfordring som ny direktør bliver at kombinere vækst med bæredygtighed.